中国银保监会主席郭树清3月初曾表示，中国房地产现在的金融化、泡沫化倾向很危险，是金融体系最大的“灰犀牛”。这是郭树清三个月来第二次郑重警告，足见中国房地产金融泡沫化已经相当严重。
郭树清在中国国务院“推动银行业保险业高质量发展”新闻发布会指出，“‘灰犀牛’问题，是很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。”“持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。”
所谓“灰犀牛”危机，为影响巨大、很可能发生，却被忽视的严重威胁，犹如巨大的灰犀牛正狂奔而来，当发现时已经难逃被冲撞之悲剧。
三个月来二度郑重警告
2020年中国经济因武汉肺炎疫情深受打击，加上中共当局为严控房地产泡沫出手打房，持续收紧融资条件，房企普遍遭遇重压。
根据中国《每日经济新闻》指出，去年中国50家上市房企总市值比2019年缩水8000亿人民币。根据中国人民法院公告，去年破产房企超过470家，纵使一、二级城市房价炒作上涨的消息仍然喧腾不断，业界实则哀嚎遍野，尤其是中小型房企。
在现实压力下，中国房企推案大减，但是既有房量去化压力仍高，为求活路持续在海内外“发新债、还旧债”。去年前3季，中国房企于海内外发债规模破历史纪录，总计发行债券307次，融资高达人民币3247亿，年增14%，似已显示许多房企想抢在政策变化前加速融资。
根据债券研究公司CreditSights统计，今年中国房企离岸债务飙升，高达535亿美元，比起去年的254亿美元要多出超过一倍，值得注意的是其中大多数为美元债券，高达476亿美元。
此外重要的是，为避免房企连环“爆雷”，中国央行和住房城乡建设部画出红线，在去年8月订出房企融资“三道红线”新规，违者禁止贷款，以试图收紧房企融资能力。于是国企银行对房企支持度骤降，房企备受资金断链威胁。
所谓“三道红线”是指，房企剔除预收款后的资产负债率需大于70%、净负债率大于100%、短期借款不得超过现金储备。在“三道红线”要求下，长期以来“高杠杆高负债”，甚至“借债还债”的中国房企营运模式已经难以维持。
去年12月，身兼中国央行党委书记的郭树清曾经发表“完善现代金融监管体系”一文，强调房地产已经成为中国金融风险最大的“灰犀牛”，中国房地产出现泡沫迹象，中国银行业贷款中有39%为房地产相关贷款，另有大量债券、股本、信托等资金不断流入房地产行业。
郭树清指出，上世纪以来世界所发生130多次金融危机中，高达100多次和房地产相关，以2008年美国次贷危机前为例，美国房地产抵押贷款超过当年美国GDP的32%。对照目前中国银行业贷款中有39%属于房地产相关贷款，且还有大量其他资金流入房地产业，可说如今中国金融风险最大的灰犀牛，就是房地产。
灰犀牛越养越壮硕
中国金融研究机构指出，早在2018年中国房地产市值占GDP比重已达到356%，远高于美国的126%和日本的208%。而从2010年至2020年底，中国房地产抵押贷款与GDP之比（房地产杠杆率）从15.9%激增到40.1%，已经远超过美国次贷危机前的水平（32%）。
此外，在2019年博鳌房地产论坛，中国东方证券首席经济学家邵宇指出，中国房地产总市值达65兆美元，约当GDP的5倍，相较之下，日本房市泡沫高峰时仅占其GDP的215%，中国房地产总市值可说是史上最大泡沫。
美国《华尔街日报》日前也报导，今年中国房企面临大量国际债务需要再融资，却面临严格的贷款条件，使得债务违约风险激升。《华尔街日报》指出，中国监管机构对银行的房地产放贷强硬划下“三道红线”，使得房企难以依循往例得到国企银行挹注支持。
被喻为“大到不能倒”的中国恒大集团（名列中国最大房地产开发商、亚洲最大垃圾债券发行人），今年到期的债务总额接近30亿美元，未偿还的美元债券殖利率在13%至17%之间，其危局不仅恐将引发中国系统性金融风暴，并将波及国际金融，备受全球业界关注。根据澳盛银行（ANZ）信贷策略主管加利摩尔（Owen Gallimore）指出，当殖利率超过15％，便很难获得银行融资。
中国房地产如果倒，中国共产党就难保。中共当局眼见中国房地产灰犀牛越养越壮硕，却恐因动摇中共庞大利益集团，无力彻底解决问题，却也更使得中共进退维谷，深陷恶性循环。
纵使郭树清3月2日再度严正警告金融市场走势与中国实体经济严重背道而驰，资产泡沫可能破裂，恐怕顶多也只能依循往例说说而已，实则难以回天。
作者为钜石智库创办人，关注时局之平衡资讯与风险扩散效应。曾任网路行销投资高管。台大政治系毕业、波士顿大学大传硕士，于哈佛大学研修电商课程，新加坡国立大学高阶管理课程结业。[email protected]
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