楼市

万科的“活下去”被刷屏了！

万科2018秋季例会本是一次内部会议，然而，不经意间流出的会议现场照片，尤其是赫然出现的红底白字标语——“活下去”，不禁令人对房地产行业的现状和未来有所思考。

其实，早在万科南方区域9月月度例会上，“活下去”就已被提及。

当时，万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨，认为房地产行业转折已经到来，“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。

郁亮甚至直白地表示，三年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求，公司战略也将围绕“活下去”而展开，公司所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

郁亮在发言中强调回款目标的达成，“6300亿的回款目标，是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

有业内人士认为，万科对内谈“活下去”，更多还是因为万科危机意识和忧患意识的基因，是对市场的敬畏，为了激发员工的奋斗精神。不过，“房地产市场是不是真的要凉了”确实是一个值得探讨的话题。

房企争相降价促销

随着房地产调控持续深入，以往楼市传统销售旺季“金九银十”在今年恐将成色不再。

尽管国家统计局公布的2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一二线城市商品住宅销售价格变动总体平稳，三线城市商品住宅销售价格有所上涨，但从9月份的情况来看，市场已悄然发生了变化。

越来越多的买房者开始驻足观望，新盘、网红盘从以前的争相认筹、一号难求，到现在可以挑挑捡捡，不再排队抢购。随着全民摇号“潮水”退去，中签者反而开始担心是否会被套牢。二手房市场成交更加清淡，有价无市的房子比比皆是。

楼市市况的变化已令绝大多数房企转变，认清现实，通过加速项目去化速度回笼资金。

自9月份以来，越来越多的房企开始加大营销力度。恒大全国在售住宅楼盘打出了全部89折优惠的广告，同时首付款还可以分期支付，最低首付仅需5％。

阳光城推出“千亿特惠季”活动，不同地区、不同项目有不同的营销策略，如在广西区域的部分项目就有首付分期的优惠。

招商蛇口在上海宝山的项目招商雍和府在9月推出了“买房送宝马”活动。碧桂园、泰禾集团等公司也打出了各自的降价促销牌。

据万科内部人士透露，万科厦门楼盘降价确有其事。

有消息称，9月26日，厦门“首开万科白鹭郡”推出了107套特价别墅，89-110平方米的联排别墅，原价500万，现中间套一口价278万，边户一口价298万。“那个楼盘位置比较偏，不好卖，所以需要有积极的销售策略，确实有降价，但没五折那么夸张。之前的价格是精装修带车位，现在的价格是毛坯无车位，实际上差不多是原价打七折左右。”万科内部人士称。

融资难度仍在加大

现金流对房企的重要性不言而喻，房企争相降价促销就是为了在当前时点能够快速回笼资金，保障企业各项业务顺利开展，因为随着偿债高峰的来临，不少房企已切身感受到生存压力。房企融资变得越来越难，融资成本也高。

有银行人士说，现在银行对房企融资的态度较之今年一季度时更为谨慎。尽管各家银行对房企排名的要求各不相同，但是对于三四线城市项目比较多的房企多数还是持保留态度。

房企要想通过银行融资，最好具有国资背景或者是高知名度的外资，开发贷或者经营性物业贷款都可以，但项目必须是符合“4-3-2”标准（四证齐全，至少30％的自有资金，二级以上的开发资质）的好地段好项目。

“现在房企发债真挺难的，所以有些企业开始选择做一些结构化发行。”某券商做债券承销的人士表示，比如一家房企希望发行10亿元债券，它可能在市场上无法接触到这么多钱，所以它自己先拿出5亿元，然后剩下的5亿元则由它的关联方寻找通道帮着去配资，因而该房企实际融资额事实上只有5亿元。现在房企的融资成本都在走高，排名前20的房企一些非标类项目的融资成本更市场化一些，大概在10％-12％左右，小房企就更高了。对承销商来说，如果发行前无法确定投资者，那是肯定不会去市场上发行的。

信托公司资金募集同样困难。“申请获批也没用，10个亿的抵押物给你批了5个亿的项目，募一个月，1个亿可能都不一定能募集到。此外，债券发行必须要私下贴息，有贴息也不一定能募到钱。现在甚至有千亿级房企为了月底付息，可能几千万的工程款都暂时不对外出。”有知情人士说。

一直服务于大中房企的一家全国性建筑企业如今正面临着开发商支付工程款延期的问题。该企业负责人表示，对房企来说当前面临着开源节流的问题，支付工程款属于节流。房企销售回款的速度是在下滑的，现在工程款支付周期变长了，原先可能一个月内可以走完的开发商付款审核流程，现在可能要走两个月，统一的链条都在往后端延了。“我司也需要资金上马项目，但由于开发商资金问题进展缓慢，我司本来可以接10个项目的，现在只能接5个项目了。”

土地流拍数量增多

融资难直接导致房企拿地更趋谨慎。今年8月底的融创中国2018中期业绩会上，孙宏斌一改过往金句频出的形象，“安全”、“谨慎”、“保守”、“小心”成为他常挂嘴边的高频词。碧桂园也在中期业绩会上明确提出“控速”，同时进行策略调整，提出拿地更加精准，更加聚焦现有项目的运营。恒大今年也把速度放下来了，无论是拿地规模还是拿地价格，同比都出现了一定的缩减。

今年以来全国房地产市场都出现了较为罕见的土地流拍现象。有研究报告提到，今年1-7月，全国土地一共流拍了796宗，其中一线城市流拍13宗，同比增加225％，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍了154宗，同比增加了100％；三四线城市土地流拍达629宗，同比增加了121％。今年1-8月，全国300城共流拍了890宗地块。财经评论员吴晓波预测，若按照这个速度发展，到今年年底全国土地流拍数量会突破1000宗，达到近年来的最高峰。

根据中国指数研究院对百城土地公开招拍挂市场的监测，2010年至2018年7月，全国百城共成交4.2万余宗住宅用地，总规划建筑面积约50亿平方米；共流拍2000余宗住宅用地，总规划建筑面积2.8亿平方米.其中，2018年1-7月流拍地块规划建筑面积1663万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.2倍。

土地流拍的增加对房地产市场到底意味着什么？业内人士指出，房企逐渐理性，市场预期逐步转变。地价趋稳后，“坚决遏制房价上涨”将不会太远！