零售业遭受疫情重创 西雅图商场变公寓成未来模板?

零售业遭受疫情重创,无数商户苦苦经营或被迫结业,连商业用地亦面对转型危机。美国西雅图林伍德市(Lynnwood)拥有逾四十年历史的购物中心Alderwood
Mall正尝试转型作公寓。当商户逐一撤出,商场转作住宅等其他用途,是否无可避免的下一步?

这个商场原本是当地最大的商业用地,自1979年开始营业以来,吸引许多知名零售品牌包括梅西百货(Macy’s)及全美最大连锁百货商店杰西潘尼(J.C
Penney)进驻,成为支撑商场营运的核心租户,为购物中心提供稳定的租金收入和客源。

如今,商场希望保留部分零售空间,同时改装成拥有300间公寓的住宅,改建工程预计于2022年完成。

林伍德市距离西雅图巿中心仅26公里,被视作睡城(commuter
town),许多人在巿内工作,日常跨城返工。作为微软、亚马逊、波音等大公司的总部所在地,西雅图一直面对住屋不足的问题,上班族可负担的住宅不多。新建的轻轨延伸线预计于2024年开通,方便通勤。因此,这些空置出来的商用空间,可望解决西雅图上班族的住房问题。

林伍德市规划部门官员David Kleitsch表示,已经计划在Alderwood
Mall周边规划居住区,并推动相应的公共设施和交通配套。林伍德居民大多是中低收入人士,大部分是服务性行业雇员,饱受疫情冲击。因此当局拟针对疫情制订计划,增加社区及教育服务。

商场变公寓的个案并非特例,洛杉矶的Westside
Pavilion购物中心也将变成Google的办公室。今年6月,美国联邦住房和城市发展部长卡森(Ben
Carson)提出,鼓励商业地产项目转型,将零售空间改为市民可负担的住宅。不少美国商场的持有人都在思考应否将商场转型。

美国哥伦比亚大学商学院零售研究总监Mark A.
Cohen教授认为部分购物中心能够幸免,他表示:“最流行、规模最大且租户最多的商场将处于上风,这些购物中心可以承受百货公司等主力商店和专卖店倒闭的浪潮,而不会出现餐厅乏人光顾和人流疏落的情况。”

尽管网购在疫情期间保持良好势头,将进一步影响零售市场,抢占更多市场份额,但他强调:“许多消费者仍愿意光顾实体商店,不过,他们可能会拣选最好的城郊购物商场
(Super Regional Shopping Center),并放弃其他设施配套较差的商场。”

大企站不住小店也离场

英国斯特灵大学(University of Stirling)市场及零售教授Leigh
Sparks则认为,疫情前不少商场的经营状况已经很差,许多正面临倒闭危机,疫情只不过是加速恶化情况。他认为,位置理想且经营良好的商场仍能生存下来。

Sparks预计,未来一段日子会见到不少商场转型的情况。“这将会出现大量转变,部分可能作住宅用途,其余可能是混合用途,又或者是作商业办公用途。”

传统的美国购物中心一般围绕着百货公司而建,拥有宽敞的停车场,设有空调、自动扶手电梯,室内普遍充斥各种香水和Mrs.
Fields曲奇的混合气味。疫情下,许多商店无法支付租金,包括J.C. Penney和尼曼.马库斯(Neiman
Marcus)在内的知名百货公司都已申请破产保护,GAP、Victoria’s
Secret、星巴克(Starbucks)等大型品牌亦大规模关闭门市。

大型百货公司不仅吸纳人流,而且吸引小商户进驻。美国许多购物中心的租约条款列明,如果主力租户退出,其他小商户可以选择离开。因此,若大型百货公司退场,将进一步加剧商铺空置情况。况且,目前戏院等娱乐场所因疫情暂时关闭,这些因素均令商场的经营更加困难。

美国零售科技数据公司Coresight Research首席执行官Deborah
Weinswig预测,在未来三至五年内,全美约有四分之一的商场将会消失。她补充:“如果我们不能停止流血,这一比例可能会上升到50%,最终甚至改变美国的面貌。”

商场购物体验难以取代

根据美国商业房地产资讯分析公司CoStar
Group的数据,购物中心的使用率在今年第二季跌至十年新低的94.4%。然而,疫情对于美国商户的打击,并未在这些数据上完全反映出来,结业潮将在下半年涌现。该公司的高级顾问Kevin
Cody表示,美国1,793个封闭式购物商场中,有近500个“由于地理位置较差”或“由于依赖于上班族或旅游业”而备受威胁。另一顾问Robin
Trantham补充:“购物中心肯定会陆续关闭,商场老板必须具有创造力,才能生存。”

不过,并非所有人都对零售业的前景悲观。管理咨询公司Kearney的零售业务合伙人Michael
Brown对零售业发展素有研究,他指出,“在家用膳是不错的选择,但是食物没有那么热,卖相没有那么佳,而且事后总得有人洗碗。”

他认为长远而言,商场这种购物体验模式仍然具吸引力。“在某个时间点,我们将再一起聚集在这些公共场所,一起享受美食、娱乐、运动或消闲。”商场的独特性质是无法替代,不会因疫情而完全改变。

天钧丨今日时事新闻–零售业遭受疫情重创 西雅图商场变公寓成未来模板?