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不做大哥很多年,王健林重回地产首富

2019女足世界杯决赛:美国Vs荷兰 王健林现身场边观战。来源:视觉中国

作者 | 郭菲菲

编辑 | 杨布丁

出品|棱镜·腾讯小满工作室

2022年卡塔尔世界杯激战正酣,比赛场边滚动的广告牌上,“万达文旅”、“万达酒店及度假村”这两幅巨大LOGO广告牌通过电视转播信号,正传递到世界各地。

能拥有这样令人欣羡的权益,万达集团可是花了重金。作为中国首个国际足联的顶级合作伙伴,他们享有2018年到2030年四届世界杯权益。国际咨询机构Global
Data披露,万达为此掏出了8.5亿美元的赞助费用。在地产同行集体勒紧裤带过冬的衬托下,王健林的这一大手笔更为醒目。

五年前,他还是另一番窘迫的模样。当年狂飙突进的海外并购一头撞上监管加码,万达被迫抛售海内外资产还债,经营规模大幅收缩。

“我们决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉,做轻资产这种只赚不赔的买卖,绝对是上策。不管社会上理不理解,也可能有些内部同志不理解,但是请大家三年以后再回头来看我们的决定是否正确。”王健林在2017年公司年度内部讲话中说道。

所谓祸兮福之所倚,现在回头看那场全国瞩目的资产大甩卖,万达被迫提前偿还了4000亿元的巨额债务,幸运躲过了高杠杆毒药的反噬,得以安全平稳落地。而反观当年接盘万达文旅及酒店资产的融创、富力,和多数民营房企一样,正陷入债务危机难以自拔。

重回牌桌的王健林,甚至开始成为拯救同行的“白衣骑士”,接连纾困建业、鑫苑、奥克斯地产、森田等公司的商业项目,并在2022年重夺地产首富宝座。

眼下,王健林倾力打造的轻资产商管平台——珠海万达商管,即将迎来上市资本盛宴,其Pre-IPO轮估值已达280亿美元。

独子王思聪不愿接班,退出万达集团董事会后,68岁的王健林被迫独自上场。第三次递交港股招股书的珠海万达商管能否顺利上市,这将是他商战场上的最后一搏。

重新发力文旅?

上届俄罗斯世界杯,万达首次亮相时,选择了“万达WANDA”作为绿茵场边广告牌标识。而今,当万达商管已成为公司最核心业务板块时,此次在卡塔尔世界杯却选择了“万达文旅”、“万达酒店及度假村”,外界直呼不解。

“和海信、vivo这些有具体产品营销导向的公司不同,万达没有具体的产品和海外业务,只是单纯的品牌类广告。文旅业务现在确实不多,但还是要看未来,说不准明年什么情况。”一位接近万达的人士告诉作者,登什么广告,可能最终还是老板拍板做决定。

细数万达文旅资产,在将旗下13个文旅项目全部卖给融创,以及将长白山项目卖给大连一方后,万达手里持有的重资产文旅项目并不多,仅有贵州丹寨万达小镇、万达延安红街、兰州万达城、武汉中央文化区、以及正在建设中的肇庆万达滑雪场等。

“要创新文旅项目新模式,老的文旅产品规划、内容、利润都存在问题。”王健林此前曾有过反思,比如在特色小镇上可以下功夫,像丹寨旅游小镇这样交通不便、资源又不行的都能搞起来,文旅产品就是要创新,要研究,不能一成不变。

他也并未停止对于文旅的热爱。2022年9月,王健林前往河南,走访了老友胡葆森打造的“只有河南·戏剧幻城”项目,和导演王潮歌交流,还马不停蹄参观了龙门石窟、万安山旅游度假区,并和洛阳文旅集团签署战略合作协议。万达官网显示,目前集团依旧保留了文旅规划研究院。

反观酒店业务。在将旗下73家酒店全盘卖给富力后,2017年8月,万达集团进行资产重组,将轻资产公司万达酒店管理公司、万达文旅集团双双注入万达酒店发展(00169.HK),后者开始真正转型轻资产运营模式,跑马圈地,谋求快速扩张,并陆续清仓芝加哥等全部海外物业项目。

和否定文旅思路一样,在王健林看来,“万达酒店是建得不错,成本也很低,但是酒店整体年平均回报率低于4%,全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润”。

在疫情剧烈重创下,盈利本就一般的酒店业,因为商务及旅游出行需求减弱,入住率大跌。

以接盘侠富力地产(02777.HK)为例,2022年上半年亏损达到69亿元,其中酒店业务亏损8.49亿元。为了止损,当年收购来的北京富力万达嘉华酒店,也在9月初被迫甩卖,一买一卖之间,还亏损了653万元。

相较于巨亏的富力,万达酒店这种不出钱、只输出管理理念的轻资产方向,仍能保持微利。但这条路也并不好走。

财报显示,2022年上半年,万达酒店营收和净利润双双下跌。营收为3.56亿港元,同比下降14.4%,归母净利润为6374.5万港元,同比下降33.2%。酒店客房的整体入住率仅为39%,而去年同期则为48.7%。平均每日房价,则从去年同期的550港元下降至434港元。

不过,上半年万达还是拿到9家酒店的经营权,但也中止经营1家酒店。截至2022年上半年,其合计运营97家酒店,运营客房24609间。另外则有199家已签约管理正在开发中尚未开业的酒店。

万达商管等待IPO

试图告别房地产的王健林,眼下,万达商管是他的心头肉。“万达商管是万达的核心企业,我什么企业都能丢,这个不能丢”,
2019年1月,王健林在万达2018年年会报告中表示。

相比于8年前上市的万达商业(03699.HK),作为王健林商战场上的最后一搏,这次他将所有重资产项目都从万达商业中剥离干净,包括万达广场、配套住宅、酒店、写字楼等,仅保留纯粹的商业轻资产运营业务,这就是而今要上市的万达商管(01708.HK)。一方面,其为母公司万达集团开发的所有万达广场提供运营服务,另一方面,则向独立第三方商业项目进行外拓,输出万达广场店品牌和管理经验。

根据万达商管10月25日第三次递交的港股招股书显示,其合计运营447个商业广场,母公司万达广场和独立第三方项目分别为287个、160个,领先于万科印力、华润、龙湖等对手,为全球最大的商业运营服务提供商。其提供的服务包括选址定位、品牌商户招商及运营等全产业链服务,过去三年出租率均为98.8%。

对于王健林而言,若接手项目的运营良好,万达商管堪比一台只赚不赔的印钞机。无论委托管理还是租赁运营模式,万达商管最终按照20%-40%的比例,来收取项目净收益。

此前,因不满“股价被低估”,王健林于2016年将万达商业退市,随后开始了长达6年的A股上市路,但最终折戟,并再次启动港股上市计划。原本外界预期,万达商管将于2022年上市敲锣,但两次递表均告失效,目前仍在苦苦等待获批上市“大路条”。

众多投资者正等待分享这场资本上市盛宴,留待王健林的时间并不多。

作为万达商管的实控人,王健林签订了对赌协议,公司保证2021年、2022年及2023年扣非净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元,否则要以零对价转让有关数量的股份,或向投资者进行现金补偿。

万达商管在其招股书中写道,“2021年预估实际净利润已达到目标净利润的要求”。其2022年上半年净利润为40.47亿元,毛利率为48.9%。

“原来靠配套住宅反哺商业的模式越来越吃力。现在前期房子不好卖,而且疫情导致很多存量商业体项目运营不佳,业主方压力很大。”一位中型商管公司区域人士对作者表示,万达做商业运营经验成熟,管控和考核非常严苛,一旦亮红灯就容易被干掉,和老板军事化管理风格直接相关,也向行业输送了很多人才,包括新城、宝能等公司。

对于万达商管来说,自身重资产项目投入愈发吃力的背景下,想要赢得对赌协议,不得不依赖于开拓更多的独立第三方市场项目。其援引咨询公司的一份数据显示,2016年至2021年,全国出租率低于70%的商场数量,由7313家增加至10221家,预计到2026年达到12532家。这无疑给了王健林跑马圈地的机会。

“继续寻求规模扩张和行业整合,扩大市场份额,预计未来三年,每年帮助业主开业50-60家万达广场,选择二三线城市作为规模扩张的区域。”万达商管在招股书中写道,签约年限一般为20年,地方政府所属企业、金融机构是中意的业主方。

眼下,王健林已然成了拯救同行的白衣骑士。据作者不完全统计,2022年至今,万达集团已与河南建业、河南鑫苑、山西田森、奥克斯地产等多家公司合作,接管商业项目运营权,此外,万达还接连拿下北京蓝色港湾项目、五棵松卓展购物中心项目。

以遭遇债务危机的建业为例,他对老友胡葆森施以援手,接管了建业地产旗下所有商业项目,全面负责招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。为此,界面新闻称,建业或将获得7亿元资金,代价是商业项目10年左右的运营权。

王健林难觅接班人

干了一辈子房地产的王健林,其实并未真正告别,甚至在同行衬托下,万达地产的销售业绩还不错。

原来万达有商业、文化、地产、金融四大集团,2020年变更为商管、文化及投资三大集团,地产业务收归至投资集团名下。彼时,在时任地产总裁吕正韬辞职后,文化集团总裁张霖旋即接任,并在随后的2022年6月担任董事长职务。与此同时,王健林提拔了地产板块副总裁黄国斌升任总裁。

在百强房企销售额同比下滑三四成的寒冬期,万达地产反倒在逆势而上。

克而瑞地产统计数据显示,2021年前11月,万达地产的合约销售额为321.5亿元,排名还仅为第82位。到了2022年同期,其排名一跃上升至第37位,销售额达到482.5亿元。若按照451亿元的权益销售额来算,排名更是来到第25位。

“存量住宅项目有成熟的配套,商场也都建成开业了,相对更好卖一些。另外万达执行力不错,顶层的压力能传导至一线。”一位万达地产板块区域高管对作者解释称,今年整体业绩还不错,基本能达到集团五六百亿的销售目标。

这位人士透露,地产业务现在主要还是消化原来文旅配套的存量项目,包括延安、长春、肇庆等,起码还能干几年,另外现在配合服务于集团商管轻资产战略,包括将来做文旅轻资产模式,“这两年出让的文旅和商业综合体地块,开发商不愿意去拿,地方平台被迫接手之后,没有地产开发经营经验,我们地产团队保留了这块能力和经验,也可以进行第三方输出”。

有了万达商管和地产业务的企稳加持,2022年,王健林时隔5年再次重回内地地产首富座椅。《2022胡润百富榜》统计,王氏家族拥有1000亿元资产,排名上升9位至第32位,不过,这相比于2015年他登顶首富的2200亿元还是缩水了不少。

家族财富之外,如何传承万达商业帝国,恐怕也是68岁的王健林不得不思索的问题。

34岁的独子王思聪拒绝传统的“子承父业”,他随性潇洒、口无遮拦的处事态度,与父亲缔造的整齐划一、半军事化的铁血文化格格不入。2022年8月底,他不再担任大连万达集团股份有限公司董事,继续自己的快乐生活。

相比于吴亚军为龙湖培养接班人,多年来的步步为营与精妙设计,已过退休年龄的王健林似乎并无太多准备。

在万达集团总裁丁本锡退休,万达电影董事长曾茂军、地产集团总裁吕正韬等一批高管辞任后,目前,陪伴在王健林身边共进早餐的核心管理层,还有两位最为重要的得力老将,分别是56岁的齐界和50岁的张霖,前者担任万达集团副董事长及总裁、珠海万达商管董事长,后者为万达集团董事、文化及投资集团董事长。

而龙湖刚刚上位的新任董事长,年仅40岁。