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西安网红“烂尾楼”的续建费之争

文|杨东海 杨粟予

编辑|周航

西安“易合坊”的业主没有想到,八年来朝夕相盼的“烂尾楼”终于到了交房的时间,他们的心情却不喜悦,反而是不解、失望乃至愤怒。

原因是他们得知需要交上一笔“续建费”,每平米不超过1800元,总额大概接近20万,支付烂尾楼后续工程费用,才能拿到房产证。

矛盾是在11月18日彻底爆发的。这天早上,业主代表杨力在业主群看到收房消息。等他来到小区,只见业主们已经站成一排按流程收房。很快,队伍停下来了,最前方的人和管理人员争辩了起来。讨论看起来没有结果,前面的业主攥着协议书,往回走,说:“现在房收不成,太坑了!”

大家凑上前,接过他们手里《以房屋交付方式进行购房债权清偿通知书》后附加的《补充协议》。上面没有直接提到续建费,“但补充协议相关约定的前提是灞桥区法院的裁定书和房产公司的重整计划,而这两份文件都要求业主缴纳续建费,之前说是不高于1800每平米。”杨力说。

这让杨力难以理解:“等了这么多年,没有按期交房,我们没要求他赔偿,反而要我们交续建费,我们接受不了。”

杨力说,直到下午,只有三户业主收了房。因为没法接受续建费,其他业主几乎都拒绝收房。而他们中的许多人,决定继续踏上漫长的维权之旅。

烂尾八年的房子

易合坊的故事得从十年前说起。当时,西安地铁1号线还在建设中,三环以内遍地城中村,而如今,这些城中村都已被拆除,化作林立的高楼和宽阔的道路。

易合坊也是城中村改造项目,于2012年1月动工建设。楼盘位于东三环与绕城高速之间,小区南门离当时在建的地铁1号线只有两站路,预售均价4600元,比周边现房便宜六百左右,刚一推出,就吸引了不少刚需族上车。

业主张平记得,早在2011年10月份,楼盘就开始预售,开发商在当地做足宣传,“又是这有地铁口,又是旁边有学校、医院,那头有公园”。2012年4月,他签下一套两室一厅的房子,100平,首付30万,剩下的20万当时就办了15年按揭,月供2800元。2013年4月份,张平专门去工地现场看了一眼,房子所在楼已经封顶。

张平之前住在农村,在城里买房是为了结婚。如今,婚已经结了,贷款也快还完了,房子还没有完全着落。“十年前大家脑子里没有烂尾楼这个概念,朋友和我买在一栋楼,还是全款。”他说。

●11月18日收房时业主需要签订的补充协议。讲述者供图。

跟张平一样,许多业主来自农村,人生最重要的决定就是买了这套房子。“老家住在山顶上,没有学校。那时候外地小孩上学要借读费,想着买完房好让我娃上学。”业主王芳说,她和丈夫早年从陕北农村来到西安打工,两人都没上过学,不识字,2013年初看房的时候,特地叫上了读过些书的姨父和另一个延安老乡帮忙把关。最终,夫妇俩拿出多年积蓄,又从亲戚那借了几万,奉上17万多的首付,定下了一套小两居。

如今,王芳已经不记得当时楼盘到底有几个证,3个还是4个,她也不理解这些证件的含义,“好像是4证差一个”(注:按照规定,楼盘取得《商品房预售许可证》等房产五证才能预售)。她只知道,买房一年后,自己就顺利办理了网签,就等着房子落袋。

刚买完房那段时间,王芳每个月都从南郊的出租屋出发,走三四站路到230路公交车站台,到东郊下车,再走个十来分钟,到楼盘现场看看。看到楼噌噌地一直往上盖,她放下心,去的越来越少,“就想等着收房那天”。

然而,到了收房的日子,2015年6月底,人们并没有等来房子。开发商说,会尽快完工,再延后半年交房。就像一个破了洞的气球再怎么也鼓不起,施工一直断断续续,到了年底,气球彻底破了。占地170余亩的工程就这样全面停工:开发一期,住宅13栋、商业8栋已封顶,幼儿园一栋及部分地块商业楼尚未开工建设;开发二期,在未取得土地规划及建审手续的土地上,有四栋建筑停在了9-11层。

至于为何烂尾,有业主称,开发商经营不善,早就资不抵债却一直隐瞒。据《中国经营报》先前报道,开发商西安四德置业有限公司深陷巨额债务纠纷泥潭,305套尚未办理网签房屋被多地法院轮候冻结。

也有业主说是开发商挪用了资金,他们和青岛、河南等地的业主交流后也发现,很多楼盘烂尾都跟预售资金挪用有关。

理论上,楼盘建设资金由银行专门账户监管,按照工作建设进度拨款,但在实际操作中,开发商挪用预售资金的事却常常发生,比如虚构工程支出来套取资金。挪用资金这一点后来得到官方证实。2019年9月,西安市住建局回复业主称,易合坊项目商品房预售资金监管银行擅自将预售资金转入他行账户,同时,按揭贷款银行未将贷款直接划转至预售资金监管账户。

2021年,西安市发布《西安市商品房预售资金监督管理办法》,将预售资金监管主体由银行部门调整为政府部门,要求购房款必须全部进入监管账户。

金石律师事务所高级合伙人马晓旻律师认为,近两年的法律法规在这个问题上已经相对完善。“不过易合坊项目比较久远,之后的规定难以约束颁布之前的行为。”

漫长的维权

这么多年,业主们为了维权已经记不得跑了多少趟。房管局、住建局、城改办、银监会,与房产相关的部门儿他们都去。

“过一段时间去一回,过一段时间去一回,去了太多了。”王芳说。她记忆深刻的一次是2016年夏天。一位业主穿一个灰色的短褂,保安来驱逐他们起了肢体冲突,褂子都被扯烂了,就一条条地挂在那位业主身上,“那时候维权苦去了”。

为了维权,有业主开始从零学习法律条文。“2014年到2022年,这8年期间西安市出台了4部商品房预售资金会监管条例,每出来一份我都会打印下来学习。”

“这就是我唯一的房子,而且我借了将近几十万的款,我毕生的钱全在这放着。”这位业主说。

维权过程中,人们也发现了易合坊项目诸多不合规之处。2014年中,它才取得《房产预售证》,因欠缴契税,也一直未取得《土地使用证》。但在这之前,多位业主说,他们已经掏钱买下房子。业主们在投诉信中还表示,当时西安楼市五证不全销售现象非常普遍。

●业主看房时拍下的预售许可证,显示的发证日期与西安住建局公布发证日期不一致。讲述者供图。

据中国经营报报道,四德置业在开发易合坊项目两年后的2013年,才取得房地产开发资质,而这家公司存在高息借款等混乱现象,建设中资金极度短缺,实际控制人以2分甚至更高的利息大量向个人借款。公开信息显示,作为一个几十亿项目的操盘方,四德置业注册资本仅3000万元。

为了发声,这些上有老有下的中年人开始学习各种社交软件。先是抖音,接着B站,听说年轻人用,他们也试着做视频,微博也不时上去发几条。

那么多年过去,许多家庭都发生了变化。有的家里老人等到去世都没有住进这房子;还有的给孩子买婚房,结果房子没落着,婚也没结成,但维权一直在继续。

王芳和丈夫离婚了。租住的城中村拆迁后,他们买了辆电动三轮车,到马路边卖水果和菜。房贷、租房、孩子学费,生活层层叠叠的压力下,王芳和丈夫老为这烂房子吵架,甚至动手。2018年决定分开的时候,房子归了她,儿子归丈夫。

这两年,前夫因为做手术、生病住院,没办法再提供抚养费,王芳就一人打工挣钱,给儿子交大学学费。今年,她打工的店铺因为疫情关门了,王芳没钱再交房租,就在2月底住进了烂尾楼。

和王芳同期住进烂尾楼的业主有300多位,楼盘院内建筑器材散乱,楼里没安电梯,也没通水通电,业主们多从楼下工地旁的水龙头打水上去,到楼盘马路对面的公共厕所解手。到了晚上,上下楼梯要打着手电筒才看得见路,一步一步数着层数避免走错。

王芳一个人住在19层,花了10块钱从收破烂处买了个烂架子床凑合睡着。同样搬进楼的另一个业主陈红,住在31层,带着两个孩子,大的五岁,小的三岁,上下楼得抱着老二,楼层太高,老大往往走不动得中途歇一歇。

“那时候实在没地方住,加上疫情赚不到钱,能省一笔是一笔。”陈红说。她家里的墙上贴着孩子画的画,有茄子,有气球,给灰色的毛坯墙加了点色彩。孩子还小不懂烂尾楼,只知道在这玩得高兴。

如今,很多业主说,实在掏不出续建费。王芳说:“我除了这个烂尾楼,你在我银行卡上能查出来5000块钱你就拿走,你看我有没有。”

相较而言,房屋的状况则不算什么问题了。交房当天到场业主说,正常商品房交房时的三书一表一证还没有办下来,电是临时用电,暖气还没有通,房屋的实测面积也还没有取得。而补充协议上写着,“业主需要同意按现状接收”。

●业主搬出烂尾楼又搬进底层商铺。讲述者供图。

破产重整之路

烂尾楼不是没法解决的问题。最常见的,就是进行破产重整,通常会有政府牵头,让新的资方接手,这也是法律届人士最认可且最有希望的方式。

一般来说,新的开发商之所以会接手烂尾楼,盖因其存在一定开发价值,那些还没出售的房子,在房价上涨的行情中,能覆盖建造成本甚至存在利润,破产重整就能相对顺利走下去。

作为对比,距离易合坊不到三公里的西北角,也有一处原本烂尾十年的楼盘,名叫“鼎翰名苑”,
2011年开发建设,2016年全面停工,与易合坊烂尾时段相近。2017年9月,通过“府院联动”(注:指加强政府与法院之间的协作联动,实现行政与司法的良性互动),陕西丰瑞律师事务所对开发商公司进行破产重整管理,到今年3月末,正式启动债权清偿工作,向业主交付了房屋。

丰瑞律师事务所的相关律师介绍,相较没有土地证、债务繁杂的易合坊,鼎翰名苑是真正的“五证齐全”,资产较好,后期债务相对较小,业主每平米只补交了27元。但对易合坊来说,开发商实力不足、巨额的债务纠纷、不完善的手续等问题都让破产重整路走得艰难。

早在2016年,灞桥区成立了工作专班推进易合坊项目重组。同年,开发商四德置业深陷债务纠纷,资金链断裂,正式宣告破产,重组工作停留在持续一年多的财务审计中。

2018年6月21日,灞桥区法院根据债权人北京旭辉昭阳投资有限公司申请,受理了四德置业有限公司破产重整一案,指定重组“鼎翰名苑”的陕西丰瑞律师事务所担任破产重整管理人。

●2018年,灞桥区法院受理四德置业有限公司重整一案。讲述者供图。

然而,从2019年1月末开始,管理人持续公开招募有意愿接手易合坊的投资方,但三年时间里,因报名投资方资金不足、方案不佳等原因,易合坊建设一直处于断断续续的状态,未被彻底解决。

直到今年,在大规模入住烂尾楼引起广泛关注后,易合坊迎来转机。5月末,西安市灞桥区政府出资成立的灞桥区城建置业有限公司提交重整投资方案,接手易合坊项目,代为建设开发一期后续工程及销售剩余房源。

重整方案揭示了这个项目的棘手之处——原开发商四德置业可用于清偿债务的资产包括拟交付的一期房屋1377套,以及可变现资产预计20.386亿元,后者包括可变现住宅899套、商业面积约4万平米、车位886个、二期土地权益及货币资金。然而,各类债务合计约35亿元。

重整方案提到:“因四德公司严重资不抵债,导致项目烂尾,进入重整程序后,需投入资金进行续建。选择以房屋交付方式受偿的购房债权人,需在办理不动产权证书时补交重整受理后发生的续建成本。”根据方案计算,这笔续建成本的暂定金额约1.44亿元。

前述丰瑞律师事务所的律师表示,补交的续建成本属于易合坊续建的工程款,目前具体金额还在核算当中,最高不超过1800元每平米。

续建费之争

一边,烂尾多年的房子终于再次迎来工程队进场,另一边,业主们则坚决反对续建费。

今年7月,灞桥区法院先后召开了两次债权人会议,对这份重整计划草案分组表决。两次会议,购房债券组(即业主方)都因为“补交续建成本”这一要求拒绝接受重整计划。

根据《企业破产法》第八十七条,未通过重整计划草案的表决组再次表决仍未通过重整计划草案,法院有权批准符合法定条件的权益分配的计划草案。

最终,11月16日,灞桥区法院通过民事裁定的方式,批准通过了西安四德置业有限公司重整计划草案。

在这份裁定书中,灞桥区法院认为,重整计划草案中对购房债权人所享有的购房债权将以交付其所购房屋的方式获得全额清偿,不选择交付房屋的购房债权,其购房款将获得全额货币清偿,购房债权组债权未受到实质性损害。

“同时,因选择交付房屋方式清偿债权的购房债权人需在办理不动产权证时补缴续建成本,承担了破产重整受理后所添附在该特定房屋上的成本,因此向购房债权人以交付房屋方式清偿债权,并未损害其他债权组债权人的权益。”

多年从事房地产事务的律师马晓旻表示,关键问题在于,购房者认为自身按照原购房合同约定的金额支付所有款项,应该包括了现在的续建成本,开发商应当正常交付一个包括配套设施在内的完整不动产。但对后续代建代销投资方来说,它对自身资产有保值增值的要求,“代建的成本肯定要有一方来出。”

“如果是不愿意的,那么可以按照当时投入的全部购房款进行100%货币清偿,这也是法院为什么可以强制通过的一个重要的原因。”马晓旻认为,法院裁定具有法律效力,且重整方案整体上看有可行性。

●业主此前集体维权现场。讲述者供图。

不过,对于回收现金,业主们的普遍态度是没法接受。如今,这个地块的房子单价已经上涨到了一万左右。“再让我们拿着以前的首付款来买房肯定是买不到了。”一位业主说,因此人们基本都选择以交付房屋方式清偿。

这几天,一些业主还是有空就去信访局维权。一位业主说:“我始终觉得有法律法规,但他们都可以不遵守,那普通人的公平正义体现在哪?如果到最后没有办法的时候,续建费你可以收,但我的后半生都是一直走在维权的路。我就一定要替我们烂尾楼业主来找一个公平正义。”

因为项目再度施工,住进烂尾楼的业主们都搬了出来。王芳没处可去,就搬到了底层商铺,没收房就没有钥匙,现在她也住在那。还有几个开出租车的业主,也因疫情停工没有收入搬到了这。冬天到了,毛坯的商铺窗户还没有封,风从四面往里灌,他们只好拿一些塑料布先挡一挡,没有暖气,只能烤火取暖,“有的人冷得头绷青青的。”

而关于悬而未决的续建费,这个冬天最新的消息是,灞桥区委书记苗志忠告诉媒体,目前法院只下达了裁定书,还没有开始执行,“先复工确保他们能入住,没让他们现在交钱。”