白菜价的三四线楼市,泡沫比北上广深大

冰川思想库研究员丨关不羽

2023年,房地产重回“支柱产业”行列,又打开了想象的空间。

“乐观派”的理由是三大利好:政策放宽、经济复苏和货币宽松。尤其是货币宽松的预期如此强烈,以至于有人预言超一线的房价今年还能涨个二到三成,“每平30万可期”。

真让人感叹“今夕何夕,见此良人”。

01

滞胀是新风险

“一直放水一直涨”的错觉,还在经济高速增长期的旧梦中。要是印钞就能高楼平地起,那全世界到处都是“宇宙中心”了。

高通胀、高增长、高房价的“三高”已经是老黄历了,目前主要风险不是通胀,而是滞胀。

1月17日,在国务院新闻办举行的2022年国民经济运行情况新闻发布会上,国家统计局局长康义称:

当前国际环境仍然在复杂演变,世界经济增长动能在趋缓,全球贸易形势不容乐观,世界经济可能面临滞胀局面。

全球同此寒凉,谁能独善其身?所谓滞胀,即停滞性通胀。货币发行量增长,但是各项经济指标停滞。

货币好比是液压泵里的油,泵的动力不足,加了很多油。一开始效果不错,动力上来了。可是加了几回后,发现加油也没动力了。一种可能是油加多了,漏掉了。

还有一种可能是这个泵本来就有毛病,靠加油能掩盖住了,拖到毛病越来越大,再加油也不行了。

图/图虫创意

长期通胀导致滞胀的原理也类似。货币注水积累了大量无效资产,就是油漏掉了。

靠货币注水拉动经济增长,是给结构性问题开出了流动性的药方,拖延了经济结构性问题的解决,无效资产的堆积甚至加剧了结构性问题,对应的是泵坏掉了的那种情况。

中国大规模宽松货币政策始于2008年的四万亿大基建,此后的八万亿、十二万亿,货币刺激政策力度逐轮增大,房价随之节节攀升。因此,“放水涨房价”的观念根深蒂固。

然而,世上哪有一直放水一直涨的好事?高通胀高增速下的楼市表现,并不适用于滞胀。

经济滞胀的楼市表现可以参考日本,主要特征是分化。

02

楼市分化后的表现

上世纪90年代初,日本泡沫经济崩溃直接冲击楼市,房价大跌,东京大阪房价“腰斩”,很多中小城市的房价则跌到了脚后跟。

此后日本经济以债务货币化的方式开启滞胀模式,房价的区域分化显著。东京大阪的房价经过十几年的缓慢攀升,回到了泡沫高峰时期的80%左右,但是成交量急剧萎缩。而大部分中小城市则是房价躺平,成交量躺得更平。

如果中国经济也进入滞胀,楼市区域分化加剧的情况也会类似。与东京、大阪同一生态位的超一线城市,最终可能会进入价高量低的状态。这在微观经济也可以合理解释。

中国超一线城市不仅具备经济优势,同时还具备日本大都市不可比拟的政治地位,公共服务水平和其他地域的优势差距更大,经济机遇更为富集。这些构成了“宇宙中心”的房价基本支撑。

但是,大涨也是不可能的。政策放宽、经济复苏的利好因素,很难期待长期化,不可高估。

图/图虫创意

参考其他主要世界经济体的后疫情经济,反弹的力度和持续时间均低于预期,疫情期间各国央妈搞超宽松货币政策造成的经济内伤超乎想象。

至于政策利好,效果也是有限。政策鼓励购房,也不可能“按着牛吃草”。个人购房最重要的经济考量,是收入增长预期。没有就业稳定和收入增长的稳定预期,谁敢背二三十年的按揭呢?

经济增速放缓,经济活力下降,居民失去收入增长预期。房子这样的“大物件”就很难流通,势必造成成交量下降,也就失去了价格快速上升的动力。

那么,日本进入滞胀期之前的“主动戳泡沫”会不会在2023年的中国重演,以至于大城市房价腰斩呢?

这种可能性也不大。

日本当年泡沫经济崩溃本来也不是“主动戳破泡沫”,而是官僚部门政策不协调的结果,是大幅升息迎头撞上房地产税的车祸现场。有日本血淋淋的教训在前,此后各国都避免出现这样的政策失误。目前,我国政府的政策定调稳楼市的定调是清晰的。

因此,2023年中国超一线城市的房价可能会有一些市场波动,涨涨跌跌都有可能,但是幅度不会很大。大涨两三成的美梦还是早醒早好。

03

楼市的高风险区

比起超一线的“宇宙中心”房价,更值得忧虑的是三线以下的楼市。那些地区的房子是白菜价,却是泡沫的高风险区。

社会大众对资产泡沫普遍存在“价格误解”,总是以为价格高低是衡量泡沫的指标,实则不然。

泡沫是价格和价值的背离,反映在市场层面就是名义价格和真实交易价格的背离。

500元一克的黄金没泡沫,但是标价50块钱一把的小葱,泡沫含量爆表。“鹤岗们”上一轮棚改带动起来的房地产热,就是50块钱一把的小葱。这些才是中国楼市的隐藏雷点。

判断泡沫风险的大小,还要考虑存量规模。比如说,上海市中心老洋房动辄上亿,但是总共也就那么一两百栋,挂牌的只有一两栋,有足够的稀缺性。而三线以下的“草根盘”,单价虽低,盘子却不小,严重过剩。

比如,去年石门县县委书记鼓励公务员买房,“买了一套买两套,买了两套买三套,买了三套买四套”的雷人雷语背后,就是过剩的房子。

图/网络

石门县50余万人口,在售楼盘多达二十多个。2021年全年,竣工住宅35.13万平方米,增长173.9%。而商品房销售面积58.25万平方米,下降13.2%。

就这房地产规模、增长速度和销售速度的夸张差距,难怪要号召“买了三套买四套”。四套都嫌少,七八套才行。卖不完的存量,石门县的楼市泡沫含量有多高?

上一轮房地产下沉热潮,“激活”了很多地区的房地产,热火朝天的景象却是自拉自唱的“土地金融游戏”。

比如,城投债处置被围观的遵义市,最大的房地产开发商是市属国有企业的遵义市投资(集团)有限责任公司。2021年数据显示,这家城投公司累计土地储备超4400亩,号称总资产高达670亿元。

遵义市的开发商排名靠前的,几乎都是省内企业。这种地方政府主导的“土地流转内循环”搞出来的楼市,能有多少价值支撑,可想而知。

总之,上一轮房地产下沉式开发的特点是:大量资金通过地方政府融资平台涌入,不顾当地市场的实际需求,大规模集中开发。在开发阶段完成了资金的金融闭环,但是市场销售却闭不了环。

这些严重过剩的房子,不管建完没建完,或多或少都是经济意义的烂尾楼。

▲遵义市新蒲新区(图/图虫创意)

2023年,这些过剩的房子,将何去何从?

地方政府托市,指望不上。即便地方公务员“买了一套买两套,买了两套买三套,买了三套买四套”,也解决不了任何问题。

因为地方财政因债务压力吃紧,地方公务员的收入势必受到影响,一套靠积蓄,二套三套靠按揭,拿什么还呢?

财政脆弱、靠转移支付的地方折腾出的楼市,大概率就是泡沫堆。财政脆弱,多半本地经济不振,所谓楼市,本来就没有真正的“市”。

因此,就算地方政府有心托市,也难以回天。即便靠政府指导价等行政干预手段强行锁住名义价格,也很难彻底解决背后的债务危机。单单靠行政干预,总有捂不住盖子的那一天。

04

2023年中国楼市注定不平静

总之,中国楼市的2023年注定是不平静的。到底是暗潮涌动,还是惊涛骇浪,政策调理的技术因素会起一定作用。

但是,从“政策市”回归正常市场的大势不可阻挡,“政策信仰”、“货币信仰”支撑的“房价永远涨”难以为继。

那些经济薄弱、寅吃卯粮的地区,本不具备房地产大发展的基础条件,拔苗助长的“催肥”不可持续。当初怎么注水的,连本带息都会还出来。

图/图虫创意

中国超一线、强一线城市也不能高枕无忧。楼市的健康度归根结底取决于市场供需关系,经济表现不佳,楼市也走不远。如果大城市不能尽快恢复经济活力,那么房价的市场支撑也很难持久。

日本人均GDP接近4万美元,有长期耗着的本钱。中国经济最发达地区的人均GDP仅为2.7万美元左右,差距还是很明显的。

因此,2023年对中国经济发达地区的大城市而言,是经济发力的关键窗口期。再不拼经济,楼市的“大城市信仰”将是下一块倒下的多米诺骨牌。