一线城市现抛售潮 中国楼市崩盘前兆?

  一名大陆富商在北京等多地拥有大房子,现在降价出售也无人问津。他说:“全中国都是这样,所有的房地产都在低价转让。这是未来的趋势,低价转让,也卖不动。”

一线城市现抛售潮 中国楼市崩盘前兆?

  房地产业被看作中国经济的火车头,地方政府通过出售土地、抬高楼市价格来囤积财富,而中国超过三分之二城市家庭的财富也被捆绑在房地产上。

  但随着中国经济的低迷以及对经济前景预期的不明朗,现在即使是北京、上海这样的一线城市,二手房价格跌幅反而位居前列。房地产是中国最安全的投资的信念正在减弱,这会是中国房地产业崩溃的前兆吗?

  一线城市二手房价跌幅居前列

  大陆一线城市北上广深的房价一向坚挺,被认为永远上涨、不会下跌。但最近北京、上海等核心城市二手房价格跌幅反而位居前列。

  中共国家统计局的数据显示,5月份,70个大中城市新房和二手房房价与上月相比下跌的城市均增多,其中二手房房价下跌的城市有55个,占比近八成。上海二手房价格与上月相比跌幅0.8%,在70个大中城市中跌幅最大,北京下跌0.6%。

  中国房地产经理人联盟理事邓浩志向《中国新闻周刊》列举了部分重点城市当前二手房挂牌数量:除去北京达到12万套之外,杭州、广州分别达到21万套、14万套。“一些重点城市二手房挂牌量创下历史新高,甚至接近翻倍,比如过往广州二手房挂牌量稳定在8万~9万套,如今已经达到14万套。”

  尽管二手房挂牌数量增加,但成交量反而减少。据克而瑞研究院统计,3月上海二手房成交2.4万套,4月成交1.77万套,5月成交量进一步降至1.6万套左右。而2019年—2022年的5月,二手成交量均在2.3万套以上。

  大陆富商陈盟(化名)表示,他自己在北京、广西、重庆、北海有四套房挂牌,每套不是别墅,就是大平层的。

  “我北京的房子在三环里很有名的一个小区,当年十五六万一平米,现在10万挂牌,两年了无人问津。广西南宁的房子,当年买的时候是600万,现在我挂400万出去,无人问津。重庆江临大平房,2010年300万买的,现在300卖不掉,已经到了这个地步了。”

  旅居美国原上海企业家胡力任表示,有一对他非常熟悉的加州华人夫妻,夫妻俩前段时间回中国准备把上海的两套房子卖掉,当时两套房子也就五百多万人民币。

  胡力任说,“他们年纪也蛮大的,只有一个儿子,儿子媳妇现在也在美国,疫情结束后,他们觉得房子在中国不是很保险,大家都说房子要跌,他们就飞回去了。他们原以为要尽快成交,可能要跌五万、十万,但现在挂两百万没人买,差不多就是七成这样的价格,两套房子就一百四万成没有了。这还不是问题,问题就是无人问津,没有人能买。”

  深圳某经济部门郭强(化名)表示,现在大家对楼市,对未来的经济预期,其实已经达成一个共识了:楼价会继续掉。

  “现在市场在掉,但政府控制着不要让它掉,所以卡在那里,其实正在掉价,不是明着掉而是阴着掉,一般要降10%到15%才能卖出去。黑市价才是真正反映它的价值,市面价格是假的。”

  郭强说,法拍房的楼价最正常反映市面需求的价格。前段时间,宝安有一套法拍房,面积是一百五六十左右,市面价是一个平方八万,政府指导价是五万七,差别很大,就是这样的指导价也拍卖不出去。而且深圳也好几万套,数量还在增加。

  郭强表示,“我在管经济的一个政府部门工作,平常外面到处去跑。我发现最近这几个月,有三分之一的铺头是转了主的、倒闭,再换了老板了。现在经济不好赚不到钱,赚不到钱要把房子卖掉套现,或者是你工资不足以去交房贷,想卖也卖不出去,最后就变成法拍房了。

  台湾财经专家黄世聪分析指出,法拍屋增加的时候,表明目前中国很多屋主已经无力负担房贷,所以才流到拍卖市场。但另外一方面拍卖的价格又不理想,就是连拍卖市场的买气都很淡,可能大家都预期中国房地产下滑,从一手屋市场一直到法拍屋市场,都是弥漫这样的气氛。

  官方解释 越抹越黑

  社交媒体视频显示,一栋高层建筑的阳台上挂满了“低价转让”的横幅,一些普普通通的市民为了尽快出手,开始在抖音上卖房,摇身一变都成为房地产营销专家。

  彭博社报道,一位不愿透露姓名的当地房产中介称,在上海深受外籍人士和金融家欢迎的市中心街区,住宅价格已从2021年中期的历史高点下滑了15%至20%。

  31岁的上海居民易某在4月份以400万元的价格出售了她在郊区的房子,比她最初的要价打了11%的折扣。

  在阿里巴巴集团控股有限公司的大本营杭州,据一位龚姓房屋中介说,在六个月内没有找到买家后,郊区的一个卖家将要价降低了17%。

  当局对中国房地产的真实数据一直讳莫如深,对于多个一线城市二手房越卖越多、挂牌量不断攀升的现象,无法给出一个令人满意的答案,反而越抹越黑。

  对于一线城市业主抛售二手房,官方说法是大多数情况都是以旧换新、改善性换房为理由,但从媒体报道和对受访者的采访来说,显然并不是改善性换房,更可能是在经济不景气的情况下,民众急于变现。

  分析人士认为,理论上存在改善性换房的需求,但统计数据显示,中国的住房大部分建于20世纪90年代以后,近期内没有大规模换房的迫切需求。

  美国经济学者黄大卫(DAVY J.Wong)分析指出,这(改善性换房)是一个很奇怪的说法,现在除了一些卖疫苗、卖口罩,还有医生的赚了钱之外,大部分老百姓收入减少,生意不好做,说实话去买房改善生活的很少。这几年,大家对于未来情况都是比较悲观和不确定,所以一些投资需求,在疫情放开之后他们都憋了三年,迅速地换手。

  黄大卫认为,抛售房地产的主要原因是,现在居民的消费能力其实在持续下降,对于经济的预期在持续地向淡,目前的市场经济的活跃度跟营利能力都在下降。所以,越来越多的人就选择把房产拿出来变卖,来解决生活问题,或者是回避未来的不确定的因素风险。

  “有一些资金避险的需求,因为过去的两三年房价市场都比较差,现在好一点,大家都觉得要回避一下未来的政策的不确定性。”

  黄大卫表示,由于像上海广东那些以对外经济为主的城市或地区,外资在国内的投资现在比较畏首畏尾,而且需求比较减少,经济现在不明朗,现在发展情况并不太乐观的情况下,所以就纷纷出手。

  “另外一个原因是,由于对未来中国政策和未来中国外交关系、国际关系的不确定性,担心台海冲突、地方地区的政治冲突加剧,所以也避险。”他说。

  经济低迷 民众信心不足

  在中国,由于缺乏欧美那样各种高收益的投资工具,也不允许海外投资,老百姓的财富大多与房地产深度捆绑在一起,房产财富在中国总资产(包括股票、证券化贷款和银行贷款)中所占的比例远高于美国,占总资产的78%,美国只有35%。

  “国内老百姓投资不动产,主要原因是为了抗通胀和保值增值。因为中国老百姓的投资途径比较狭隘,要么就是股权投资,这些投资在国外比较流行,在中国国内比较困难。”黄大卫说,“买二手房来投资在国内来说作为一个被动投资吧,因为像投资股市都不容易,中国的二三十年的股市基本上都是一个疯狂割韭菜,都是一个屠杀的过程。”

  按照国际标准,目前北上广深的房价收入比超过40倍,而伦敦和纽约的房价收入比分别为22倍和12倍,中国的房价显然超出了人们的承受能力。

  根据哈佛大学住房研究联合中心的数据,在美国大部分地区,平均住房成本仅为年收入中位数的2至4倍。

  更重要的是,随着中国经济不可避免地放缓,家庭收入增长预计也会下降。过高的房价人们开始无法承受。民众急于抛售二手房,这一切都说明了中国经济不行了,大家信心不足。反映出民众感觉房市前景不明朗,怕楼市崩盘,趁早套现。

  上海市民黄女士坦言,房子不好卖,有价无市,老百姓手上没有钱了。现在失业人口还挺多,也都找不到工作,大学生找不到工作。企业倒闭了,外资撤走都撤走,年轻人有百分之二十左右失业率。反正好多那种楼盘都是降价降得很厉害。肯定是卖的人多了才卖不掉呀。

  胡力任说,大家现在都整个经济不好,很多企业都在减薪。现在银行首付要提高了,外地人都在逃难,要往外逃,找不到工作,所以,根本没有人买,那只能挂着,没有办法,现在整体情况就是这样。

  黄大卫表示,“中国的一手房市场,它的供地方都是由地方政府垄断控制的,由大开发商开发,他们对价格方面有垄断性。二手房更多的是一个市场自由博弈,自由交易的一个过程,所以二手房更加能够反映出一个真实的不动产的价格。所以二手房子相对来说,不是百分之百,相对来说是比较接近于真实的市场,所以二手房的价格下跌跟成价量下跌,是反映出现在的真实的市场情况。”

  “鬼城”的出现也引发了人们对住房供应可能过剩的担忧。中国家庭金融调查研究中心的调查显示,截至2017年,一线城市平均空置率为17%,而二、三线城市空置率超过20%,高于世界上大多数国家的水平。

  美国经济学家Kenneth Rogoff和杨元辰2020年发表的一篇论文显示,中国640多个三线城市现在拥有中国住宅库存总量的近80%。三线城市北海需要近六年时间才能消化库存的待售住宅,而上海需要七个月,北京需要近两年。

  而根据美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的数据,美国目前只有2.9个月的成屋供应量,而美国政府的数据显示,预售屋供应量为8.2个月。

  黄大卫表示,目前看来,连核心城市的房价都在下跌,主要原因是供应量太大,成交量跟不上。而居民的消费能力其实在持续下降,所以越来越多的人,就选择把房产拿出来变卖来解决生活问题,或者是回避未来的不确定的因素风险。

  中国楼市到了崩盘的时刻了吗?

  根据Kenneth Rogoff和杨元辰的研究,房地产和相关服务在中国GDP中所占份额达到惊人的25%,房地产显着放缓,会对其它行业产生连锁反应,可能会在接下来的几年里,轻易地将GDP的累计增长拉低5%到10%。

  澳大利亚智库洛伊研究所(LowyInstitute)的一份报告指出,住房热潮的结束,对中国经济会产生深远影响,比如地方政府的预算将面临压力,因为土地转让费占了地方财政收入的三分之一。与房地产相关的金融系统会更加脆弱,比如房地产现在占据未偿还银行贷款的30%,家庭杠杆率在过去十年中增加了两倍,达到了GDP的60%。

  黄大卫认为,中国在过去的三四十年的快速发展,除了出口的动力以外,更大的一个动力是来自于投资,投资里面大概有50%左右,整个投资里面是跟房地产有关系的。

  “但是房地产的投资里面有相当部分还是跟出口有关系,因为过去生产企业需要占用土地资源跟房产资源,而且外商外资进入中国,他也是需要占用这些资源。要是出口情况没有得到改善,招商引资方面没有得到改善,国民经济情况都不乐观的话,未来的房地产需求情况比较堪虞。”他说。

  黄大卫表示,整体来说中国整个房地产市场除了一些沿海的核心城市,像环渤海、长三角、珠三角情况还比较乐观一点之外,其它地区的房地产市场是大江东去,完全不行。

  黄世聪表示,因为北上广深一向是中国房地产的指标,它往下跌势必会引导全中国的房地产业往下坠落,可能会有一连串的骨牌效应发生,包括会传导到银行体系,或是传导到一般家户体系的负债,房地产如果真的下跌,可能会成为中国很难控制的局面。

  黄世聪认为,房地产外国的经验,都是上涨了几年,回档了几年,但是中国过去的房地产,从改革开放以来到现在为止,没有真正面临比较大的回档状况,现在似乎是到了可能面临比较大的回调压力。

  “举几个例子, 1990年代的日本房地产的泡沫,台湾发生过1998年的金融风暴, 2008、09年的金融海啸是美国的房地产,那时候都是因为房地产的价格不佳,所以房地产的下跌,譬如说下跌了两成到三成,都会引发整个经济的危机,甚至会引发整个金融体系的危机。”

  “我们现在是比较担心的是,过去发生在各国的这个房地产泡沫的状况,可能也会在中国未来几年会发生,习近平最近说什么防范极端状况的出现,我觉得这都是中国(中共)官方也在注意,全世界的所有的经济学家也都在注意这样的事情。”他说。

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