跳至正文

房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

 

  墙内媒体酷玩实验室:日本的房价,又涨起来了。

  这一波涨价,还不是小涨,而是大涨。涨得最凶猛的,当属日本首都东京。

  今年3月,东京的23个区新公寓售价达到2亿1750万日元(约合人民币1092万元),较上年同月涨幅达到173.7%,创造了历史记录。  

房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

日本上亿日元住宅销售效果图

  其中,近4成房子,售价在1亿日元以上

  1—3月,东京圈(东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县)房地产投资额就高达48亿美元,同比增长26%。

  如果以城市为单位,今年前3个月,东京圈地产投资总额仅次于美国洛杉矶,全球排名第2。

  到了5月,东京圈新建住宅均价飙升到8068万日元(约合人民币406万元),同比上涨32.5%,刷新历史记录。

  甚至,一些30多年的“高龄”二手房,也能卖到1亿日元以上。

  简而言之,日本首都东京以及东京周围地区,都涨疯了,涨麻了。

  并且,东京房价的这波上涨,不只是个别月份、个别新楼盘零星的涨,而是长期的、普遍的涨

  根据日本不动产经济研究所在4月发布的《2022财年东京都地区新建公寓市场趋势》报告,与2021财年相比,2022财年东京23个区新建公寓均价增长了17.2%,东京及其周边地区增长了8.6%。  

房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  值得一提的是,2021年日本的房价并不低,甚至可以说很高,并且是破纪录的那种高。

  2021年,东京圈新建公寓均价同比增长了2.9%。东京23个区新建公寓均价,则达到8293万日元(约合人民币460.54万元),这是日本1990年代地产泡沫破裂之后,30年来首次突破8000万日元的大关

  也就是说,2022年东京的房价上涨,是在2021年房价上涨到“地产泡沫期”的基础上,又上一个台阶,从大跳升级为起飞。

  而这轮购买主力,也并非全是富人。根据日本住友集团透露,“东京品川区一个楼盘,1亿以上的房子有一半是公司职员家庭签约购买的。”  

房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  众所周知,1990年代地产崩盘之后日本进入了“失去的三十年”,老龄化、少子化加剧,年轻人面临工作、婚姻、生育、养老等重重压力,成为了“迷失的一代”。买房,这一目标选项,被越来越多的日本人从生清单中永久删除。

  难道,日本的年轻人突然想通了,突然支楞起来准备为国接盘了?

  日本,到底发生了什么?

  01

  海外金主,莫名热情

  2021年3月25日,美国最大的上市投资管理公司黑石集团宣布,已经和日本第二大物流公司近铁集团签订协议:

  黑石将收购近铁旗下位于京都、大坂等地的8家酒店。

  此事之所以引起一时轰动,因为这是黑石集团第一次在日本投资酒店,而首次出手就是600亿日元的大手笔。

  除了酒店,黑石集团还在日本投资租赁公寓、办公楼等资产。目前,黑石在日本已拥有超过1万亿日元的不动产。  

房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  在黑石集团领导托管资产达3200亿美元的房地产投资部门负责人Kathleen McCarthy,在面对媒体时,毫不掩饰自己的乐观:“当然,今后仍将增加在日本的投资”。

  总之,黑石的一系列动作,潜台词就是,自己不是乱投的,是打心眼里看好日本地产

  美国另外一家投资大佬,也是美国历史最悠久的投资银行高盛,同样不甘示弱。

  同样是在2021年,高盛向日本房地产领域投资约2500亿日元。这是往年高盛在日投资额的2倍以上。

  不仅如此,同年7月,高盛还向海内外投资者募集4000亿日元规模的资金,准备大笔买入东京的办公楼、住宅楼以及零售地产。

  高盛态度也很明确,看好日本地产。

  东京以及东京圈这轮涨价潮中,美国资本居功甚伟,是最主要的投资力量。其次,是亚太地区。

  房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  在亚太力量中,新加坡,出手堪称凶猛。

  2022年2月,GIC(新加坡政府投资公司)以1500亿日元,从诞生过世界首富的日本巨头西武控股手中收购了31个酒店和娱乐设施。3月份,新加坡公寓信托基金Ascott Residence Trust就大举收购大坂和福冈的租赁住宅和学生公寓。

  同年6月,新加坡的投资基金QIP(Q Investment Partners),第一批次就在大坂、名古屋买入3处房产,并向东京进发。

  当然,在亚太这股投资力量中,也有中国方面的参与。比如,2022年,香港基金基汇资本就在东京大坂等地购买了32个租赁住宅。并且,该基金准备在今后2年投资在5000亿日元以上,这一数字是前2年投资额的6倍。

  之所以上新闻的都是日本海外的投资者,是因为这轮涨价潮的弄潮儿,正是来自海外。

  也可以这么理解,在日本人还没弄明白自己哪里行的时候,海外纷纷竖起大拇指,大家说你行,你就行

  并且,已经连续说了好几年“你行”了。

  2022年,日本海外的投资者累计购买日本不动产金额高达1.35万亿日元。截至到2022年,海外投资者对日不动产投资已连续4年突破1万亿日元

  海外投资,在日本不动产总交易额中的占比,已经高达3成。

  之所以说海外投资者是涨价潮的弄潮儿,原因正如日本不动产大型企业Hulic的会长西浦三郎所说,“在最近的招标案件中,投标者9成为海外投资者”。

  那些对区域房价产生影响的地标性不动产的价格,恰恰取决于海外投资者的热情。

  由于海外投资者持续加注,在这场连年涨价的潮流中,日本人也终于重新燃起买房的激情

  既然是买房子,大家看重的还是房子的“投资”属性。

  2021年,日本人才服务企业Recruit曾向东京圈高档住宅楼购房者做了一次调查,结果“因为想拥有资产而买房”的人比例已经提升到29.1%,达到2015年的2倍。

  不仅房市起来了,日本的股市,也是大涨,空前的大涨。  

房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  2023年6月13日,日经225指数创造1990年以来首次突破33000点大关的奇迹。

  截至6月30日,日经225指数从年初至今的累计涨幅更是达到29%,创下1990年日本经济衰退以来最好成绩。

  数据上来看,在外资的“帮助”下,日本人似乎正在走出1990年代地产泡沫破裂后的“地产恐惧”和失去的三十年。

  这一切,又是怎么发生的?

  02

  外资贪婪,日本恐惧

  股神巴菲特有句名言,“在别人恐惧时贪婪,在别人贪婪时恐惧”。

  这几年,对于日本,巴菲特很贪婪。

  故事,还要从3年前讲起。

  房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  2020年8月30日,巴菲特90岁生日这天,在比尔盖茨、蒂姆·库克等人的祝福声中,巴菲特也宣布了一个好消息:伯克希尔·哈撒韦公司(巴菲特创建)已购买日本五大商社超5%的股份

  而这五大商社就是伊藤忠商事、丸红株式会社、三菱商事、三井物产和住友商事,五大家关乎日本约40%对外出口和60%进口。主要业务为矿产、能源、食品等和日本人吃喝拉撒密切相关的各行各业。

  “股神”加持之后,五大商社的股价随即涨得一塌糊涂。这两年,涨势最差的都有60%。总之,大家都赢麻了。

  当然,巴菲特的贪婪,不止于此

  2023年6月19日,日本股市收盘之后,巴菲特公司官网发布声明,已将其在日本五大商社的平均持股提升到8.5%以上。

  8.5%并不是巴菲特的极限,而是五大商社话事人们目前能接受的极限。

  房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  五大商社的话事人害怕巴菲特“反客为主”成为门口的野蛮人,巴菲特也怕对方恐惧自己而阻止自己继续贪婪,所以巴菲特表示,如果对方允许,才会持股到9.9%以上。

  目前,日本已经成为巴菲特在美国海外最大的投资市场。日本,也得益于巴菲特这座股市风向标,取得了1990年以来最好的股市上涨成绩。

  与日本股市的辉煌成绩相比,与股市虚实对应的日本产业故事,却显得乏善可陈。或者说,听起来跟日本有关,但日本并没有控制权。

  与此事相关的主角,还是我们的“老朋友”美国。  

房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  尤其是2022年以来,美国极力推销其“友岸外包”战略。5月,美国商务部长雷蒙多出席达沃斯论坛时表示,“要把生产设施转移到友好国家”。7月,美国财长耶伦访问韩国,重提此事。8月,美国会众议院议长佩洛西窜台期间,还是重提此事……

  众所周知,日本,是与美国情同父子的兄弟国家。

  但是,日本的半导体产业,已经没有当年的实力了

  在1985年签订《广场协议》时,日本半导体产业占据全球50%的市场份额。然而,经历“10年技术空白”以及漫长的“失去的三十年”,日本芯片全球占有率已经跌到1成左右。

  2022年8月,被日本业界视为日本半导体振兴“最后的机会”的Rapidus成立。Rapidus一词,在拉丁语里意为“迅速”。日本人知道,留给自己的机会不多了。  

房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  正如Rapidus社长小池淳义所说:“日本在尖端逻辑芯片领域落后10年-20年,挽回劣势并非易事,合作伙伴成为填补空白的关键。”

  按照Rapidus的规划,该公司在北海道千岁市的工厂,预计2027年启动量产,到2030年销售额将达1万亿日元。

  时间很紧,任务很重。

  尤其是,当下韩国占全球芯片市场份额16%、中国台湾占14%、欧洲占11%,这就意味着美国手里有很多张牌可以打,日本不仅不是唯一的牌,甚至不是最好的牌。

  所以,我们看到,2023年5月18日,日本首相岸田文雄在首相官邸会见了台积电、英特尔、三星、美光等7家半导体企业掌门人。  

房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  岸田文雄的发言主题就一句话,“希望举政府之力,进一步扩大对日直接投资,支援半导体产业”。言外之意,就是呼吁7家掌门人,投资日本。

  如果各家企业都不积极投资日本,日本就会重新陷入这样一个局面:地产价格膨胀速度超过实际使用者的支撑能力,泡沫越吹越大。

  日本虽然很急,但是,急也没有用。因为,在过去几十年,日本企业曾反复给拥有“全球产业链”的企业敲响警钟,并且至今仍在回响:

  日本人,偏好于吃独食。

  03

  日本犟人,美国大棒

  在很多中文互联网上,有个有趣的现象,如果反派是美国,那么日本、韩国,也都可以描写成受害者

  其中,比较典型的案例就是《广场协议》。  

房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  关于这份协议,甚至有一个听起来显得十分悲壮的故事背景:

  1950年代,日本纺织业发展起来之后,向美国出口大量低价纺织品,严重冲击了美国本土纺织业。所以,美国先后逼着日本在1957年签订《日美纺织品协议》、1963年签《日美地方制品长期协定》,直到1972年才消停。

  到了1960年代,日本钢铁产业又起来了,又造成了美国钢铁行业的恐慌。随后,美国又多次找到日本进行“协商”,又签了几个协定。

  熬到快1970年代,日本电视制造业又起来了。剧情同上。1977年美日协定签完,日本“自愿”限制了彩电出口。

  1980年代,日本汽车产量又大幅增加,又和美国摩擦了起来。最后,还是签协定,还是日本“自愿”限制出口。

  接近1990年代时,日本大规模出口低价芯片,又严重打击了美国芯片市场。最后,还是以签协议、日本自愿限制出口的方式来了结。

  其中,对日本经济影响最深远的还是大家耳熟能详的,还是1985年在美国纽约广场饭店签订的《广场协议》。

  可以这么不恰当地比喻,之前关于纺织业、钢铁、彩电等产业的不平等条约,算是打伤了日本经济的胳膊或者腿,养一养,或者右撇子换成左撇子,问题不算大。

  广场协议签完之后,相当于把日本的造血系统搞乱了

  按照协议,美元对日元货币有序下调,与之相对应的就是日元有序升值,这相当于无差别打击了日本所有出口产业。美国的本土产业和出口产业就都安全了,不用天天打地鼠式的逮着日本去锤了  

房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  正如美国前财长康纳利所说,美元是我们的货币,却是你们的麻烦。

  然后,日本就麻烦了。为了防止货币紧缩,日本政府又不得不采取过度宽松的货币政策。

  而宽松的货币政策又导致大量货币流入地产和股市,泡沫就吹起来了。

  在这个叙事里面,日本怎么听都是一个受害者。

  但是,如果站在全球化的角度,就会发现,日本也没有那么无辜

  日本做生意有个特点,就是“我吃肉,汤你也不能喝”。  

房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  从1980年代,全世界市面上的半导体,有一半来自于日本。2000年以前,全球前十的半导体公司,6家来自日本。继汽车之后,半导体成为了日本的第二条大腿。

  但日本人偏爱吃独食,从芯片设计、制造、封测,到原料硅片、造芯片的光刻机,甚至是产硅片的坩埚都由日本自己完成。

  在市场上,更是标明“价格永远低10%”的销售策略,这种不给别人留活路的闭门造车式打法,引得全世界的半导体企业敢怒不敢言。

  美国被日本打的体无完肤,可作为大哥,直接下场和小弟抢蛋糕多少显得有些不体面,于是乎美国发布了一篇说服自己的讨贼檄文:日本半导体威胁将威胁美国国家安全。

  1986年,日本被迫与美国签署《美日半导体协议》,规定日本必须开放半导体市场,保证5年内国外公司获得20%的市场份额。  

房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  配合经济政策的同时,美国9名国会议员在白宫门口抡起大锤,砸烂了一台东芝收音机,引得美国国内反日情绪高涨

  而就在美日争端逐渐白热化的情况下,深谙卧薪尝胆之道的韩国加入战场,给了日本致命一击。 韩国政府在1983—1987年推出“半导体工业振兴计划”,不计成本地扶持三星等企业发展半导体,并承担60%以上的研发经费。

  此后的博弈中,因大规模生产无限压低产品价格,导致市面上的芯片一度由每片4美元降到了30美分。

  当时的三星生产一个芯片成本大概要1.3美元,生产一片就亏1美元,三年的竞争里总计亏损了3亿美元。  

房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  而此时的日本刚刚陷入房地产泡沫破碎的时期,政府根本也拿不出闲钱来和韩国搞这个价格战。

  所以此后几年的日本虽然开启了一系列自救运动,但半导体产业萎缩的趋势却一发不可收拾。

  2012年开始,受金融危机洗礼后的日本半导体行业开始全线崩溃,松下、索尼、夏普三大巨头创下了1.6万亿日元的亏损记录,行业的整体产值降到了2000年时的一半。

  在这种情况下,日本政府只能被迫转型,由芯片制造转向半导体制造设备和材料供应,逐步放弃上游市场。

  在安倍下台的前一年,日本半导体产业先驱松下宣布出售持续亏损多年的半导体业务,这也被视为日本半导体产业最后的“大调整”。

  2022年8月,Rapidus扛着日本半导体振兴“最后的机会”的大旗,隆重登场。

  但是,日本前车之鉴太多了,尤其是在半导体领域。美国虽然想把日本扶持起来,同时也害怕养虎为患。  

房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  日本国虽小,它的产业野心向来和军事野心一样大,总认为整个地球它都吞得下。

  尾声

  诸如黑石、高盛、巴菲特等“人精”,他们用重金投资证明自己的确看好日本的未来

  因为他们知道,美国的“友岸外包”战略,是日本沉寂30年的历史中,难得的崛起之机,日本肯定要趁机折腾

  与此同时,这些“人精”又不是特别看好日本能抓住这个机会。否则,他们就会投资那些“潜力无穷”、“一本万利”的半导体产业,而不是地产、矿产、零售。

  因此,这些人精的投资很有智慧,日本人注定要淘金了,不管他们能不能淘得到金,但是他们肯定要吃喝拉撒,要过桥过路,要住店。

  所以,日本的地产,日本股市上和能源、矿产、物流等相关的股票,已经被盯上了。收一轮燃料费、租金、过桥费,还是稳妥的。

  日本的智库层面也很明白。比如,前亚洲开发银行研究院院长吉野直行,这样解释日本近期的繁荣盛况:  

房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  一、主要原因还是日元的贬值,日元对美元汇率一直在下跌。而对美国投资者来说,日元贬值意味着日本的股票、地产很便宜。

  二、由于美国的紧缩货币政策,市场开始收紧,美国企业也开始减少投资和生产。因此,大量外资涌入日本股市,从而推高了日本股价。

  当然,日本普通民众也并不傻。

  2021年,日本人才服务企业Recruit对于东京圈高档住宅楼购房者的调查中,“因为想拥有资产而买房”的人比例已经提升2015年的2倍。然而,这些“投资者”的想法却是:

  “在暴跌前卖出去”。

房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?

  因为,他们知道,他们和日本一样,命运并不掌握在自己手中,只能在注定的沉浮中参与一场机不可失的豪赌罢了。

  毕竟,日本职员的工资待遇,20年没有涨了。而如果以美元为基准,20年来,日本职员工资缩水了近4成。

  如果把房价比做山,此时此刻东京的山,比1990年地产泡沫破裂前还要高

即时新闻:房价大涨 动辄上亿 日本年轻人又支楞起来了?