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中国三四线城市的房价,真顶不住了…

01

三四线扎堆救市

在北上广深拉开新一轮全面救市大幕之下,中心城市忙着放松和取消限购。

而对于大多数工具箱中本就没有什么招数可使的三四线城市来说,扎堆补贴也开始了。

几乎每天都有几个三四线城市发布救市措施,仅过去两天里就有十多个。

比如贵州六盘水、江西上栗、四川资阳、江西龙南、贵州黔南、广西崇左、河南商丘、广西宾阳、安徽宿州、江西九江、青海西宁、四川长宁、辽宁海城、湖南郴州、湖北孝感、安徽利辛等等。

招数还是老样子,要么给购房补贴,要么给购房折扣,要么加大商品房折扣力度,要么补契税等。

其中也有新颖招数,比如江西九江就发明了买房抽奖活动。这可不是开发商楼盘的砸金蛋,奖励你一套餐具、一个水杯、一部手机的那种小型抽奖活动,而是大型抽奖活动,最高奖励50万。

九江市发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》中提出:

九江将在市中心城区开展“买房抽大奖”活动,2023年10月1日至2024年12月31日期间,每完成新建商品住房网签1000套,组织开展一期抽奖活动(原则上不超过6期)。每期抽奖活动设特等奖1名(奖励50%购房款同等现金,最高为50万元)、一等奖2名(奖现金20万元)、二等奖3名(奖现金10万元)、三等奖20名(奖现金5万元),抽奖活动以具体文件为准。

为了楼市,这些三四线城市可谓是绞尽脑汁了。

中国三四线城市的房价,真顶不住了…

02

肃杀的三四线城市

没办法,出来混迟早要还的。

上一轮牛市期间,在一二线城市引领下,在去库存口号之下,在货币超发之下,特别是在货币棚改之下,三四线城市疯狂跟涨,即便是人口流失,根本没有上涨动力的城市,也开启了快速上扬。

这是很多人不理解,为何自己的城市要产业没有产业,要经济没有经济,要人口没有人口,为何房价却能奇迹般上涨的根本原因。

所谓货币棚改,简单理解就是,央行印专项钱给政策性银行(国开行),国开行拿着这笔钱贷款给地方政府,地方政府拿着这笔钱去收购棚改户的房屋和土地,棚改户居民拿着钱,去购买新房。

中国三四线城市的房价,真顶不住了…

棚改之下,一方面减少了供应,另一方面增加了需求,双重作用之下,房价水涨船高。

然而,随着2018年国家发改委一声令下,这一支撑三四线城市房价的基石,剧烈晃动。

2018年年末,国开行明确表态:

棚改实行差异化处置:对于库存充足,房价上涨压力小的城市,仍采用货币棚改;对库存不足,房价上涨压力大的城市,采用安置房棚改法。

态度转变之下,山西2019年棚改量较2018年下跌了72%,山东、河南、新疆、湖南、贵州、吉林、黑龙江、辽宁、宁夏、海南均大跌。四川下跌了21%。

中国三四线城市的房价,真顶不住了…

只有又叠加了三年疫情,全国楼市进入了调整周期,三四线城市更是疯狂调整。

2021下半年,中国商品房市场一片肃杀,成交量呈现跳水态势。包括北上广深在内的一线城市,成交量也大不如从前。

中国三四线城市的房价,真顶不住了…

中国三四线城市的房价,真顶不住了…

房价方面,去年下半年开始,全国城市的跌幅面积不断扩大,到去年四季度,全国有90以上的城市房价在下跌。

因为房价不断下跌,去年开始有数十个城市明确出台了限跌令,还有不少城市虽然没有发布明文,但实际也在执行限跌令。

去年12月份至今年3月份,跌幅有所收窄,4月份之后又不断扩大。

国家统计局披露的最新8月份数据显示:

70个大中城市,新房有52个环比在下跌,也即72%的城市新房在调整。同比46个城市在下跌,也即一大半的城市新房价格至少低于一年前。

70个大中城市二手房环比同比均66个在下跌,也就是说有94%的城市二手房价格在跌,且有94%的城市房价至少低于一年前。

这其中,三四线城市几乎全部沦陷,也即三四线城市房价几乎全面进入了调整周期当中。

中国三四线城市的房价,真顶不住了…

制图:城市财经;数据:国家统计局

我们都知道,我们的城市太过依赖房地产经济,房地产一萧瑟,很多城市都受不了。

所以从去年开始,三四线城市就进入了疯狂救市当中,各种五花八门的招数都用上了,比如农产品抵房,买房送猪,鼓励领导带头购房,鼓励农民购房等等。

去年媒体曾公开报道,广西玉林为了推动农民买房,将卖房任务摊派给了公务员,纳入政绩考核。有公务员去村里上门挨家挨户推销房子。

然而,所有的招数,在大势面前没有任何作用,就像一个小石子扔进了一面湖泊,涟漪都很难看出来。

03

难回头的三四线城市

三四线城市的疯狂调整,货币棚改的戛然而止只是导火索,本质还是自身的经济、产业和人口根本支撑不起高涨的房价,再加上天量的库存。

第一,产业羸弱,经济羸弱。

中国的城市发展基本都依赖政策,而且过去十几二十年,好的政策都给到了中心城市。更重要的是,像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陕西、广西、吉林、黑龙江等省与自治区纷纷开启了强省会模式。

好的产业省会优先,优质的教育、医疗、公共交通等资源,也是省会优先。普通的三四线城市,根本分不到一杯羹。

以四川省来说,省会成都GDP超过两万亿,占四川省GDP的超三分之一,是第二城绵阳的5.7倍。可以说,四川21个城市,其余20个城市都是陪衬成都。

中国三四线城市的房价,真顶不住了…

制图:城市财经;数据:四川省统计局

湖北稍微好一些,武汉1.89万亿GDP之下,还有襄阳、宜昌两个5500亿以上级别的城市。

中国三四线城市的房价,真顶不住了…

制图:城市财经;数据:湖北省统计局

经济的兴盛之下的房地产兴盛,才有意义。反过来,房地产兴盛带动经济兴盛,则则虚假繁荣。

换句话说,没有产业和经济支撑的楼市,是黄粱一梦,早晚有梦醒的时候。

第二,人口不断流失。

除了经济、产业外,人口这个楼市根本基座晃动,也是三四线城市调整无法扭转的根本原因。

目前公布2022年人口数据的286个中,人口增长的城市只有128个,两个持平,156个城市人口在减少。

人口减少城市数量占了一大半,绝大多数都是三四线城市。

中国三四线城市的房价,真顶不住了…

制图:城市财经;数据:各城市统计局

第三,天量库存。

过去几十年,房地产全速发展,一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。

黄奇帆曾透露,中国房子严重过剩,没有必要继续修建,没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

今年3月份住建部公布了一组数据,全国共有6亿栋建筑。

虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等,但一般来说,城市的住宅(商品房、住宅、小产权房、工业宿舍)占比都在一半以上,农村的建筑中绝大部分都是住宅。

以此估算,属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右,换算成套数,就是个天文数字。而这些多余的房子,大多都集中在广袤的三四线城市。

产业与经济羸弱、人口不断减少,库存没法消化,这个结该怎么解?

所以,本号一直在强调:越来越多的三四线城市,房价会“鹤岗化”,不可阻挡。

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