中国房地产业大洗牌 百强房企大变化

       随着恒大、碧桂园爆雷,民营房企深陷债务泥潭之际,中共央企和国企占据了销售排行榜前列,同时大举拿地,抢占资源。有分析认为,在民营房企普遍融资难的背景之下,中共政府正在加速房地产业的“国进民退”,中国房地产势力版图面临重新洗牌。

  机构数据显示,1~10月中国百大房屋实现销售总金额为4.56兆元(约6,247亿美元),较去年同期降低12.8%。销售榜中的五强被中共央企或国企背景的房企占据。

  销售榜第一是老牌央企保利发展。1~10月合同销售额同比增1.4%,为3,682.1亿元(约504亿美元)。这个数量是排第22名的中国恒大546亿元(约75亿美元)的6.7倍。

  销售榜第三名至第五名的分别是:中海地产,同比增12.8%;华润置地,同比增14.1%;招商蛇口,同比增9.6%。这些都是老牌中共央企,在这轮房地产震荡后胜出。

  排名第二的是具有国企背景的万科,合同销售额3,116.1亿元(约437亿美元),同比下滑8.5%,表现颇逊色于其余四强。

  纵观1~10月房企销售排行榜,百强房企格局正在发生大变化,民企碧桂园跌出前五名,排名第六,合同销售额同比猛降49.3%;另一家民企融创中国跌至17名,合同销售额同比在前50名中跌幅最大,高达50.5%,堪称断崖式下滑。

  与此同时,一些新面孔正在跨越式晋级。大型中共国企象屿地产销售额同比增72.4%,在销售榜排名中上升至第36名,跳跃37个座次。

  上述房企销售额表现出的“国进民退”在抢占土地市场方面的表现更为显着。土地储备是房企开发的后备资源,决定企业未来的市场占有率。但现在,受制于资金实力以及地产业下滑态势,曾经的大型民企都已经无力或不敢拿地。而中共央企、国企趁势大举抢占优质土地资源。

  根据统计,1~10月末,百强房企中,2023年有近五成房企几乎暂停拿地,这些房企多数的销售业绩排名在50强之后。

中国房地产业大洗牌 百强房企大变化

10月24日,中海地产以240亿元拿下上海“巨无霸”地块。(Hector Retamal / AFP)

  拿地前十名的房企分别是:中海地产、华润置地、保利发展、万科、建发房产、绿城中国、招商蛇口、滨江集团、中国铁建、越秀地产,都是中共央企、国企背景的企业。

  数据显示,拿地金额TOP 100中,央企国企拿地金额占比达66%,民企仅占22%。从数量来看,上榜数量最多的地方城投平台,占比达四成。这就注定中国未来房地产市场的主导权掌握在这些央企、国企之手。

  大型中共央企中海地产占据拿地榜第一位,新增土地价值1,063.9亿元,是目前唯一拿地金额超过千亿元的房企。10月24日,中海地产还以240亿元拿下上海“巨无霸”地块。

  北美投资顾问Mike Sun分析指出,“看准了民营房企的高杠杆困境,央企、国企出手拿地,主要有两个目的,第一,稳住基本盘,因为全中国的土地归中共所有,最大的地主当然不希望土地贬值或无人问津。第二,大牌国企在挤出泡沫、降低杠杆的这一轮惨烈大洗牌过程中损失不大,趁民企衰退之际,加速推进房地产势力版图的‘国进民退’。”

  Mike Sun认为,自1998年以来以房地产开发及城镇化为龙头的经济发展模式,目前已经走到尽头,房地产崩溃的结局已无法改变。

  中国房地产从2021年下半年开始,房价持续下跌,彻底改变了此前房价只涨不跌的市场行情。中国经济也呈下滑趋势,年轻人失业率连创新高,官方7月发布的数据升至21.3%,更有学者指出,实际数字恐达46.5%。中国房地产公司的爆雷开始波及金融领域,恐引发一场巨大经济危机。

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