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蚂蚁集团退地,“房子全砸手里了”

前些天,杭州蚂蚁集团总部退地消息坐实,关于之江板块“房价大跌”“直降百万无人问津”等传言甚嚣尘上。

一家企业对周围房价的影响究竟有多大?近日,记者实地走访了之江板块,试图找出真相。

之江板块东临钱塘江、西靠龙坞、北部紧依山麓低丘地,南部为钱塘江淤积平原,和钱江新城、未来科技城等CBD定位和产业规划并不相同,定位为国家旅游度假区,之江的住宅开发,也一直保持着不温不火状态。

2020年-2021年,蚂蚁集团先后拿下之江度假区钱塘江岸XH1710-B1/B2-23地块和XH1708-02,“独角兽”企业坐拥巨幅土地打造全球总部的消息一出,之江板块房价连夜猛涨,甚至有二手房单价从三四万元直接涨到六七万元,买家也闻风而动,杀到之江抢房。

“现在很多出售的业主都是当时高位买进的,那时候连商住公寓也超级火,全部卖出去了,现在基本上都砸手里了。”当地中介朱华(化名)对每经记者说。

两年前550万,现在350万

“禹洲·滨之江89平方米真实成交价大概是275万-280万元,单价31400元左右。”我爱我家置业顾问刘军告诉记者。

蚂蚁集团退地,“房子全砸手里了”

禹洲·滨之江是目前整个区域内最接近蚂蚁地块的住宅,通常被视作“蚂蚁概念”二手房。

传出蚂蚁拿地概念前后,禹洲·滨之江曾登上过杭州主城区二手房成交榜榜首。记者记者查询了当初的楼栋开盘信息,其中高层住宅开盘均价28000元/平方米、低密度花园洋房33500元/平方米,若按照目前成交单价31400元来看,几乎覆盖不了资金成本。

“跌幅最大的项目,之江九里可以算一个。两年前89平方米户型最高卖到550万元,现在同户型价格有一套340万-350万元。”之江九里附近的链家置业顾问朱华说。

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中指研究院华东大区常务副总高院生在接受每经记者采访时表示:“现在杭州市场买二手房的,已经变成了实打实的刚需客户,炒房客也很少了,刚需客其实就看性价比。”

据刘军介绍,之江板块的住宅都是整拆整建的,规划建设和其他区域相比更为整齐。

当概念炒作的潮水退去,同一个区域能撑得住二手房价的,可能就是交通、学区和品质。

“单价曾经涨到7万多块,当时就这个地方(祥生云溪新语)的房子最贵。”几位中介都有同样看法。

“110平方米户型在2021年卖800万元,现在卖600万元。”记者调查发现,现阶段房价比较稳的是云溪新语、珊瑚世纪雅园和云荷廷。

朱华告诉记者,这些小区都有共性:房型好、质量好,除此之外各有各的优势。比如云溪新语小区规模适中,在生活配套、学区上更有优势;珊瑚世纪雅园更临近新规划的地铁站点;云荷廷是港资开发的小区,在房型和绿化景观方面很受欢迎。

作为当时之江板块的红盘,珊瑚世纪雅园的中签率曾经只有2%-6%,导致现在房东在价格上并不太愿意松口,整体降幅还是有限。目前105平方米的房源在售挂牌价480万-490万元,个别急售的可能降到470万元。

就在3月29日,珊瑚世纪雅园一套14楼建面约145平方米的法拍房,最终总价620万元成交,只比市场成交价低20万元。

猛涨猛跌

退地因素前期已迅速消化

尽管置业顾问认为近期房价变动和退地关联度不大,但高院生指出,实际影响非常大,只不过已经在前期被迅速消化了。

作为同样受阿里巴巴影响房价的板块,之江和未来科技城最大的不同在于:之江房价在利好消息下突然跳涨,又在利空时猛然下跌,来去匆匆。

“影响其实不在于退地的节点,而在于蚂蚁金服上市终止的节点。”高院生说,“蚂蚁金服筹备上市之前,其实房价跳涨过一轮,单价直接从三四万元飙涨到了六七万元,但维持时间很短,前后差不多也就两三个月,上市被叫停之后二手房价格立刻就回调到位了。”

高院生分析,上市会“创造”一批高净值的人群,叠加了拿地、建设总部基地,这类人群可能会产生的置业需求,是这波二手房跳涨的逻辑。

而比起未来科技城房价的持续下跌,之江板块在经历了概念炒作的波动之后,反而稳住了。

“去年10月新政之后,一直到12月二手房交易都很火爆。”朱华说,“其中12月份门店总提成做到了100万元,今年3月份到现在也有40多万元了。”

“未来科技城的产业支撑近两年慢慢变弱,所以市场价值也在慢慢变小,这两年的整体降幅更大,反而之江的房价其实相对还是比较平稳的。”

对于板块内整体房价,朱华也坦言,大部分小区在接近半年的时间跌了将近15万-20万元,并没有因为退地消息传出而暴跌。

不过,另一个现象是,即便3月份杭州官宣不再审核购房资格,二手房的交易量也没有迅速拉升,在新房供应不足的情况下,中指研究院数据显示,3月份杭州新房成交5856套,二手房成交8102套。

“二手房现在以价换价,相对性价比更高,加上杭州上半年有学区房购买的传统热度,所以成交量高于新房。”

对于2024年杭州市场的量价走势,高院生认为可能难以复制2023年的热度,

“2024年市场会比较理性,二手房如果成交量上来之后,可能又会进一步置换一些改善需求流入新房市场,所以接下来新房市场可能会两极化,位置不是特别好的项目,流速会变慢,只能靠产品去加持。”

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