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一座华北小镇的现实:成也土地 危也土地

  CDT编者按:该地疑为河北省承德市滦平县。

  受困于金钱与意识

  刘丽在镇上买的房子,烂尾了。

  她今年45岁,北京人,2018年心甘情愿掏出家底,想换一个在山清水秀的小镇安静养老的未来。

  她交钱的那一年,也是这个小镇热闹的一年。

  镇上一家地产公司工作日志里写着:xxx推荐到访549名客户、成交14套房(总价值3360万元);日常接待人数:15946人。在一本被遗弃的工作笔记里,一个人为2019年定了计划:卖掉10套房,拿提成。

  这些充满斗志的故事还有另一面:把房子卖给刘丽的那家地产公司后来没钱了,账单显示,他们欠着菜农22598.5元的菜钱。

  菜农是否拿回了钱,没人知道,但刘丽的房子和钱都没拿到,尽管赢了官司。

  现在的小镇就像一场大马戏结束,客人离场,大象回笼,剩下的人在场子里,漫无目的地清理垃圾。

  镇上旅馆老板李怡成了这样的角色。今年67岁的他在暗夜里倚靠在旅店门口,叼着一根烟,对偶尔住店的人报出228元一晚的房价——在曾经繁荣的镇上,这个价格很合理。

  但时过境迁。游客只要穿过镇口,就能轻易找到一家80-100元上下的旅店。

  李怡说,自己和小镇一样,心里藏着一个通过土地实现繁荣的梦,真实又遥远。

一座华北小镇的现实:成也土地 危也土地

  铁矿小镇转身

  回溯前半生,李怡捏着烟蒂猛嘬了两口:“失控了。”

  这个小镇在华北地区,人口大约两万,附近有清朝皇帝旅居的行宫,镇内的河水流进为京城供水的水库,镇上的人对这一点很骄傲。

  李怡也很骄傲。

  他思想传统,对“水”着迷,认为这条河是祥瑞之兆,能够带着小镇和他一起致富。所以他的旅店就在河边,用他的话说,这是风水宝地——水流不断,生意不断。

  除了河,小镇还有山,有耕地。

  这类华北平原村庄形成大约有600多年。元末明初交替之际,明太祖结束了长期的战乱,鼓励垦荒并向华北移民,之后的明成祖将都城从南京迁往现在的北京,也就是明朝的永乐年。

  用汉学家杜赞奇的观点来看,这样的小镇提供了大量关于农耕经济为主题的样本。直到城市发展,现代工业崛起,小镇因为探测丰富的铁矿,逐渐脱离农耕的生活生产方式,但600多年农耕所形成的思考方式依然存在。

  “怎么能赚钱过日子,就做什么……”,镇上人说,这是属于他们的循环。

  那是上世纪90年代,全国上下大兴土木。李怡承包了镇上一个小铁矿,每周往北京送几卡车的铁精粉和铁砂石。

  十数年,矿机不眠不休地运转,让他攒够了资本,在当时花十几万买下镇上的三亩地,摇身一变,从矿老板变成地产“大亨”。三亩地至今仍被握在李怡手里,他在上面盖了四间商铺,用来收租。

  那些年,小镇经济围着铁矿转,每年一千万吨的产量,贡献了当地75%左右的GDP。

  历史学博士李里峰在《土地改革与华北乡村权力变迁》提到,20世纪中国乡村社会变迁的基本线索,是国家权力逐渐延伸到乡村,传统的乡村社会逐渐失去独立性和自主性,进而摇身一变,成为国家建设的一部分。

  这个小镇就是挖着铁矿,投入国家建设大潮的。

  2011年,省里把绿色经济写进了“十二五”规划纲要。那之后,李怡发现来矿上做安全检查的人多了,到2015年末,小镇和所属的县城接连关停三四十家矿业企业。

  机器的轰鸣声停了,留下的矿机被卖到远乡。李怡变卖了矿上的那些设备,认真打理自己三亩地上的旅馆。

  李怡转身很容易。但对于这个传统的小镇来说,失去了经济支柱产业,要换个赛道却不那么容易。

  踌躇了两年多,省里在2017年召开了旅游发展大会,小镇嗅到风向,决定发展文旅。

  采矿是跟土地要钱,文旅也是。

一座华北小镇的现实:成也土地 危也土地

  小镇内的无人居住的地产项目 图源:时代周报记者 傅一波

  那之后,从县里到镇上,仗着离京近的地理优势,计划新建和续建十余个文旅项目,涵盖40余种旅游业态。

  以小镇所在的县城为例,2018年第三产业投资累计完成104.1亿元,占全部投资比重47.6%,全年旅游接待人数、旅游总收入达118万人次和9.8亿元,分别增长35%和38%。

  挖矿的时代结束了,土地开发大潮在镇上拉开序章。

  文旅故事

  土地开发是小镇经济发展的出路,也承担了县里从“矿业”到“文旅”的转型梦想。

  十余个文旅项目陆续在2017年前后开工建设,几大耳熟能详的地产开发商带着巨额资金高光入场。

  曾参与小镇地产项目前期调研和投标的设计院总工杨晓记得,他和开发商来到小镇后,受到了极大的礼遇。镇领导特意安排他们入住附近景区的酒店,饭局喝的酒提前灌在了矿泉水瓶里。

  调研结束后,开发商支付了14697万元,拍下了小镇的2块地。在杨晓提供的项目信息表中显示,该项目初期规划面积70余万平方米,面积和北京大兴国际机场航站楼相近。

  对于从铁矿向文旅转型,李怡说他能理解,“有次和机关的人喝酒。对方说停了铁矿之后,镇上很快就感受到土地开发给财政带来的好处。”

  李怡这才知道,卖地赚的不止是土地的钱,还有税——卖地的财政收入尽数留在当地,在这片土地上建起来的企业,都得缴税。

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  空置的商业街 

  在这种逻辑下,全国各地反复上演土地开发的故事,地产大亨带来巨大的资本浪潮,一个一个县城,一座一座城市的席卷。人们将其视为繁荣的象征之一,对拔地而起的高楼喜闻乐见。

  小镇想在这股浪潮中为自己裹上一件与众不同的外衣,也就是人们常说的“找好市场定位,说好产品故事”。

  李怡回忆当年繁华的时候,也去售楼处凑过热闹,对蜂拥而至的外地人,销售的话术是“紧邻金山岭长城、卧虎山长城、司马台长城,坐享文化旅游资源,以后肯定是升值的。”

  杨晓曾参与的项目在宣传上,推出了5+2生活方式的概念——周一至周五居于繁华都市;周末就来小镇,体验绿色自然的环绕。

  在小镇房价只有5千元/平米的2017年,该项目的销售均价超过1万元/平米,一度飙高至接近2万元。

  土地开发让各地的商人、劳动者和生意人像大迁徙一般蜂拥而至。

  当地的原住民也把旅馆、餐厅都开在镇中心街道上,那会儿一辆面的一天能跑出300多块钱。

  地产“大亨”李怡的旅店也在那,靠着早年在矿上积累的人脉,那些来镇上修铁路、盖房子的老板和包工头都住在他店里。

  2018年,小镇脱贫。

  也是那一年7月中旬,华北下了一场大雨。

  一场大雨

  那场大雨,把小镇的建筑垃圾冲进了河里,垃圾混着泥沙流进水库,影响了下游的水源。

  被雨水冲刷出来的,还有当地涉河建设项目的违法违规问题。水利部副部长为此亲自挂帅,进驻小镇调查。

  在2019年10月的调查报告指出,该镇不少建设项目存在违法违规问题,部分建筑物侵占河道,个别项目严重超挖河道导致河势改变,建筑物紧邻岸线存在防洪隐患等。

  同年,当初主导文旅地产项目的县领导被双开。河边盖的100多栋别墅也被推平,筹建中的河边酒店停止施工。

  李怡记得,当时不少已经付了全款的业主到镇上登记,要求赔付。但其中有五六套却别墅无人认领——这成了广为流传的小镇轶闻。

  连锁反应的序幕拉开。

  周边的几个地产项目价格应声下跌,交付定金准业主们要求退订,原本还在观望的则毅然选择退出。开发商先开始拖,让之前卖房的销售来善后。但作为一个责权都没有的打工人,只能反复地回答:退款无法办理。

  开发商的资金问题也逐渐暴露。期房卖不掉,也就没办法给供应商结款。随后,部分开发商试图将房子卖给施工方,用于抵消工程款;也有开发商开始清编,原本100多人的销售团队被裁了50多人。

  和刘丽一样选择诉讼解决的业主不在少数,但等了快一年,判决下来了,卡在了执行阶段。有业主在群里说,(开发商)肯定没钱了,“新闻说老板跑路了”。

  人们离开了小镇。

  李怡用简单粗暴的方式为镇上的人贴上标签——原住民、退不了房的,还有住不起知名景区酒店动辄单价千元的游客。至于,原来那些和地产、基建相关的打工者,现在都散得差不多了。

  一份2020年4月的值班表显示,当月只有一个人在册。而这个人在2018年人员花名册中,是经营部负责年终总结的领导。

  那位梦想在2019年卖出10套房子的销售人员或许早已经离开了小镇。

  但当地人还是不理解,怎么一场大雨,一切都停了。

  “都没了”

  2023年12月末,雪落华北,傍晚5点,小镇就黑透了。镇上开了路灯,罕有行人。

  一天下午,李怡心血来潮,吆喝着要去那些曾经喧闹的项目转转。路上一片雪白,被他的车一碾,露出乌黑的沥青。

  离开小镇不到4公里,一排建筑孤立无援地立在坡上,李怡说这几栋是那家顶顶知名地产商的项目。

  “这还不算什么”,李怡指着不远处说,那是建到一半的酒店公寓,现在有几间房,还堆着被褥和生活用品。

  住在里面的人说自己是“看摊儿”的,可放眼望去,大门、楼栋、销售中心都挂了锁。工作人员自己也说不清,还有什么要“看”的。

  “反正一个月有个几千块钱,什么赚钱就做什么。”一位工作人员自嘲道。

  开过河上的一座小桥,李怡一边叼着烟,一边打方向。“华北地区很多山都是向斜构造,就像千层饼的构造,那些开发商竟然想得出在山上建房。”

  从小镇到县城,李怡开了一个多小时车,各式各样的地产项目都会在眼前掠过,有的建成、有的还没。有那么一瞬间,李怡在面对土生土长的原乡之时,觉得有些陌生。

  还有点生气的是镇上一处近山楼盘,据说里面住着不到20户来自京城的老人家,开发商在2022年11月15日勉强交付,只不过楼盘还没有集中供暖,要办理供水供电供气之类的手续,得去40公里外的县城。

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  鲜有人居住的新房 

  老人们感觉自己像是被遗忘的人。但李怡却觉得他们还不错——至少交了房。

  小镇很多事都变得物是人非。李株在学校边上经营一家汉堡店,孩子读4年级,从去年开始,她发现学校加收的杂费和学费都涨了。她和家长在小群里你一言我一语,最终得出的结论是:没钱了。

  李怡身边不少朋友向他抱怨,工资和绩效被拖了好久。

  一场雨浇灭了小镇的地产梦。

  回旅店的路上,李怡嘀咕了一句:“之前靠矿,后来靠房地产。现在两样都没了。”

  “内卷”与无力

  黄宗智在1979至1980年用英文书写《华北的小农经济与社会变迁》的时候,创造了一个词——involution。当时出版社将此翻译为“内卷”。

  他对内卷的定义是,“没有发展的增长”。这是由小农经济孵化出的小农意识产生,这种意识会让人更看重眼前的利益而忽略长远的发展。

  正是因此,一些社会有意识地进行转型,在他们的小农经济往市场转化的一两个世纪里,华北的小农经济,仍是小农经济。

  时过境迁,尽管李怡早就摆脱了小农的身份,但从某种角度上来说,他的意识仍是。

  《华北的小农经济与社会变迁》汉化出版之后不到十年,深圳在1987年拍卖了中国的第一片住宅用地,面积8588平方米。此后,房地产产业成为支撑中国经济发展的支柱之一。

  此后的2009年,央行和银监会联合提出:“支持有条件的地方政府组建投融资平台,发行企业债、中期票据等融资工具,拓宽中央政府投资项目的配套资金融资渠道。”

  地方的城投公司,就是这类融投资平台。

  同济大学经管学院教授钟宁桦和团队研究认为,地方城投支持基础设施建设,做了很多非盈利的项目,比如造桥修路。依据一线城市土地价格上涨的规律,当基建完善后,土地便会升值,通过拍卖以获得更高的溢价。

  小镇所属的城投公司,也在2009年成立。

  依照当时的政策,小镇把公有企事业单位的资产纳入城投,比如自来水公司、燃气公司等,更好地发挥投融资平台的作用:一方面减轻了当地财政的负担;另一方面能有效提升的土地价值。

  次年6月3日,镇上卖出3万多平方米的土地,这条消息挂在小镇所属的国土资源局的网站,这是网站里最早一条土地拍卖的信息。这笔交易比“中国第一拍”晚了13年,但卖出的面积是深圳的3.5倍,入局稍晚,但步履不停。

  李怡试图进入城投体系,为新建的商品房做终端的净水设备。他用尽了自己的私人关系,可没成功。

  跟着一线城市的规律,小镇很快尝到了甜头,土地价格随之上涨。但十数年下来,被授权拥有土地拍卖资质的地方城投,为了基建,以及没有及时收回土地拍卖款项,累计了高额债务。

  武汉大学社会学院教授吕德文在接受时代周报记者采访时,用“饮鸠止渴”来形容想要依靠卖地而走出发展困境的县城。他觉得,(房地产)不是解决县城困境的方式,也不是一个可持续的道路。

  地产“爆雷”并非是普遍现象。但吕德文仍旧认为,房地产尽管能帮助县城在短时间内拉动内需和发展,可只要开发红利期一过,跟随开发潮而来的人又会离开——过度依赖房地产势必会带来隐忧。

  最终的结局是,进一步撕裂和加大了城乡之间的分割。

  吕德文对此解释为,过去十几年的高速发展让一些地方财政见底,甚至掏空了农民的积蓄,预支了农村社会的发展。

  在县城里开店的张小娟说,2016年,县里的房价只有6千,她还和朋友打赌说肯定不会涨了。结果没想到,现在临江的二手房产价格都要1.1万元/平米。这对于收入仅为4000—5000元的大多县城人是无法承受的。

  张小娟说,自己的一生就知道挣钱,县城的人也一样——是被金钱和意识困住的一生,是用“勤劳”抵消生活的磨难。

  小镇的文旅发展暂时划上休止符,下一篇章从何而起,暂时无人知晓。

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