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孙子都11岁了 给儿子买的婚房仍在“烂尾”

已经过去14年了,王军于2010年全款购买的新房,如今仍在停工。当年,王军在西安的国际幸福城选购的那套房,原本是想给儿子当婚房的。如今,孙子都已经11岁了,他的这套房子却仍未交房。如今,国际幸福城所在区域的房价,也从当初的两三千元飙涨至近万元,但王军只能以每月3000多元的房租,在西安租赁了一套房屋,以安顿漂泊不定的家人。

国际幸福城是西安众多城中村改造(下称“城改”)项目中的一个,包括王军在内的400多名购房者至今无法入住。

而这背后则是一场围绕房地产公司的股权争夺战,持续十年仍未终结。数十亿元巨额资产与法律争议纠葛交织,情节跌宕起伏,近年来引发各界持续关注。

开发商遭遇“套路贷”

40亿元项目控制权丢失

国际幸福城由陕西宏润实业集团有限公司(以下简称“宏润集团”)旗下子公司陕西宏润房地产开发有限公司(以下简称“宏润地产”)开发,陕西知名地产商、亿万富豪胡绪峰任该公司法定代表人兼董事长。

据南方周末,胡绪峰1980年生于陕西省商洛市商南县水沟乡太白村,初中辍学后外出打工。他自称在外省打工生涯中得到商人指点,回到西安做电脑批发生意,赚得第一桶金,后又经人介绍开始在西安承包工程。2006年,年仅26岁的胡绪峰,已有能力买下一层写字楼作为公司办公场所。

2005年,西安市人民政府发布《关于加快城中村改造工作的意见》(市政发〔2005〕92号),提出“鼓励社会资金投资参与城中村改造项目,以弥补政府资金紧缺状况”。

据经济参考报,2007年3月19日,宏润地产与陕西省西安市灞桥区穆将王村委会签署了“785亩城中村改造项目”的联合开发协议。而在参与城改之前,时年仅27岁的胡绪峰并无开发经验。据华商报报道,在西安市城改办首次发布取得《城中村改造方案批复》的83个项目名单。就占地面积而言,穆将王村改造项目占地785亩,是名单中最大的一个。胡绪峰按照项目周边商业地产销售均价估算,该项目2016年前后的市场价值约四十亿元。

此后,胡绪峰注资启动项目,一边拆迁,一边建回迁房,一边修建商品房向社会出售。然而,此前毫无开发经验的胡绪峰却连续遭到“重击”。

首先是村委会突然变卦,“狮子大开口”。2008年,穆将王村委会换届,新上任村委会干部提出修改原联合开发协议。2010年3月26日,双方重新签订《穆将王城中村联合开发协议补充协议》;根据新协议,该村可供开发用地更改为420亩,并提高了拆迁安置补偿金。原本拆迁费从2500万元提高至1.4亿元,多层回迁房建好了不要,重新建高层。

孙都11岁了  14年前给儿子买的婚房仍在“烂尾”

2023年9月19日,如今的西安市灞桥区穆将王村。(南方周末记者 翟星理/图)

因合作协议的商务条款发生重大变化,宏润地产出现较大资金缺口。到2011年底,宏润集团出现资金困难。据新黄河报道,“就在那时,我陷入了一场被多人精心组织的‘套路贷’当中。”胡绪峰告诉记者。

胡绪峰所指的“套路贷”,主要涉及因两笔借款而质押了公司股份。在中国商报法治周刊等多家媒体的报道中,这起交易是在神秘人李彬的幕后操作下实现的,他先后以安排做资金放贷生意的竺尧江、王坚等人,先用6000万元控股竺尧江的中厦投资公司,让竺尧江以中厦公司名义引诱胡绪峰用宏润地产18%股权进行质押;后王坚经人引荐,找到胡绪峰借给宏润集团600万元,同时约定宏润集团以持有的宏润地产75%股权作为还款保障。

据公开报道,李彬是陕西省社会公益基金会的创始人,这是一家公募资质的基金会——早年,这种可以向公众募集善款的资质极难获得。李彬也系多家媒体报道后隐现的“神秘人”,坊间还称其“奢华和尚”。他的名字未见于任何工商企业档案,一大堆企业股东或实际控制人却尊其为会长,听候其吩咐。而这场用1亿多元置换了“国际幸福城”价值数十亿元项目的借贷套路中,最终操盘人或是李彬。

然而,据经济参考报,记者了解到,在西安市工商局存档的这次股份转让文件中,变更工商登记的材料中涉及到有关当事人的签字,均被证实非本人签字。西北政法大学司法鉴定中心出具的司法鉴定报告也予以证实。此外,胡绪峰在此后的相关诉讼中发现,王坚与宏润集团签订借款600万元协议的前一天,也就是2012年1月10日,王坚已在工商局申请将宏润地产75%股权变更至其名下。

据新黄河,值得注意的是,2014年以后,李彬、竺尧江等人通过运作,将宏润的国际幸福城项目转让到陕西佳馨源实业,该公司由李彬实控,而后李彬将国际幸福城以3.28亿元的价格转给竺尧江,竺尧江又以国际幸福城为幌子进行非法募集资金,最终被抓。国际幸福城项目在佳馨源实业接手后,楼盘建设毫无进展,最终走向“烂尾”。而据中国房地产报,2014年5月至11月,竺尧江以国际幸福城项目为幌子,向社会不特定人群非法吸收公众存款6亿多元,其中1.8亿元给了李彬。竺尧江被判刑13年,李彬却毫发无损。据中国经营报,竺尧江曾在庭上称,他从李彬手里购买国际幸福城项目,已有1.8亿元给了李彬,其中4400万元系现金,而李彬则带话要其在监狱里“好好待着”。

最高法判决股权转让无效

但事情还是没解决

为夺回股权,胡绪峰对债权人、行政机关发起了漫长的诉讼,官司一路打到最高人民法院。

据新黄河,2014年,胡绪峰妻子以《股东转让出资协议》签名系伪造等为由,将宏润地产告上法庭,诉请法院判令《股东转让出资协议》无效并将宏润地产的工商登记信息恢复到变更之前的状态。2015年4月,西安中院作出判决,认定《股东转让出资协议》上胡绪峰、王坚的签名非二人本人签名,法院判决该协议无效。

王坚不服,上诉至陕西省高院。2015年8月,陕西省高院作出判决,撤销了西安中院的一审判决。“就是3月15日那天,我被李彬等人拘禁起来被迫签了一大堆文件,这些文件成了推翻判决的理由。”胡绪峰表示。

2015年5月,胡绪峰又以宏润集团名义将西安市工商局、王坚等告上法庭,要求判令西安市工商局撤销对宏润地产的工商变更登记。一审法院判决认为,王坚等人向西安市工商局提交的变更申请资料内容齐备,西安市工商局据此予以核准符合法定程序。“至于被告市工商局在审查第三人宏润地产提交的变更登记申请资料时没有发现股东转让出资协议上的签名非公司法定代表人和股东所为系工商变更登记中的瑕疵,不影响行政行为的合法性。被告市工商局应在今后的工作中注意防范。”胡绪峰不服一审判决,上诉至西安中院。该院于2016年10月19日作出判决:驳回上诉维持原判。

就在胡绪峰感到绝望的时候,被西安两级法院、西安市工商局作为审判和答辩依据的陕西高院79号判决遭到最高法纠正。最高法在判决书中称,“二审判决(陕西高院79号判决)以2013年3月15日六方签订的《股权转让协议》中胡绪峰夫人陈晨一系列的行为认可了王坚持有宏润地产股权的合法性,认为陈晨知情、系放弃优先购买权,认定2012年1月10日《股东转让出资协议》是宏润实业公司向王坚转让股权性质不当,属认定事实错误,本院予以纠正。”同时,最高法明确认定王坚提交给西安市工商局的《股东转让出资协议》非各方当事人真实意思表示,不发生股权转让效力。

据南方周末,胡绪峰据此起诉西安市市场监管局,诉请撤销对王坚的股份变更登记,两审均败诉。胡绪峰向检察机关提请抗诉。2020年7月,陕西省人民检察院第七检察部检察官出庭抗诉。抗诉后的再审,胡绪峰仍然败诉。

“工商登记部门明知有问题,最高院判决(

与此同时,胡绪峰的对手、宏润地产现股东(胡绪峰口中“李彬团伙”)向西安市市场监管局申请变更法定代表人,同样遭到拒绝。据南方周末,胡绪峰起诉西安市场监管局要求变更股权登记败诉后,其对手宏润地产股东(胡绪峰口中“李彬团伙”)亦以宏润地产名义起诉了该局。2023年8月18日,西安市铁路运输中级法院作出二审判决,西安市市场监管局败诉,法院判令其60日内对宏润地产的变更申请作出行政处理。

企查查资料显示,2023年10月,已经被抓的竺尧江和胡绪峰的妻子陈晨都被踢出了高管行列,法定代表人也已变更,至今宏润地产大股东仍是王坚。

街道办出面阻止交房

楼盘变“违建”

据中国房地产报,国际幸福城共有“橘郡”“蓝岸”“珑原”“翠园”四大板块,其中“翠园”已完成安置工作;而“橘郡”板块也被成功盘活,涉及440余户业主。首批修复完工的140户业主的房子,原定于2021年12月14日正式交付。

然而灞桥区红旗街道办以该块土地上开发建设的楼盘因违法没收为由,强行出面干预交房,致使交付工作再次延期。

西安市灞桥区红旗街道办事处除了强制行政干预交房外,还分别于2021年10月、11月以侵权纠纷为由,对宏润地产及胡绪峰、胡晓萍二人向西安市灞桥区人民法院提起民事诉讼。双方各执一词。

2019年末,西安市国土资源局在一份“土地行政处罚决定书”中称,“我局于2019年12月20日对你(单位)未经批准非法占地一案立案调查……决定处罚如下:1.没收陕西宏润房地产开发有限公司在非法占地上建设的住宅楼2栋及其他设施:2.对陕西宏润房地产开发有限公司非法建设占地面积11541.6平方米(折合17.3亩)的行为,按每平方米10元,处以115416元罚款。”

面对此种状况,国际幸福城所在的灞桥区政府表示,对上述资产进行罚没后,灞桥区已成立工作专班,对该地块土地报批、规划等手续进行办理,目前,正在推进后续工程施工。

368个城棚改项目有99个未完成回迁

多个项目烂尾停工

而放眼整个西安,因城改项目停工而无法入住新房的购房者,则远不止国际幸福城这几百人。

位于西安市柳莺路的易合坊,是灞桥区香王村的城中村改造项目,先后有数百名业主在此购房。但是,这个由西安四德置业有限公司(下称“四德置业”)开发的城改项目,最终于2012年停工。如今,四德置业已先后30多次被列为失信执行企业,50多次被强制执行。此外还有西江月,富铭新一城、时丰中央公园、中环国际城、江林新城、华安紫竹苑等楼盘的业主们也没等到按时交付。

当地房地产研究专家冯骏在接受第一财经记者采访时说,正是由于当年的“市场运作”,最终导致当年一些没有房产开发经验的人,成功拿到城改项目,这些人不一定具备资金、开发经验等方面的“硬实力”,但都具有较强的人脉、人际关系等“软实力”。在冯骏看来,这些城改的“外行”对城中村改造的复杂性缺乏足够的了解,在争取项目的过程中有一种无知者无畏的劲头,哪怕一个城改项目要花100个亿,自己只有1000万,也敢拿下,“先把合同签好,先占住‘坑’。”

例如易合坊项目的开发商四德置业,于2011年获得香王村城改项目建设开发权,但直到两年后的2013年,四德置业才取得房地产开发资质证书。

那么,为什么政府会同意这样的开发商拿下体量动辄数百亩的城改项目?为此,第一财经先后与西安市有关方面联系,但截至发稿,对方仍拒绝接受采访。

“胡绪峰的情况不是个案,他虽然是受害者,但导致这样的结果,也是由于他的一些疏忽或不专业。”一位曾在2006年就参与西安城改的当地房产人士说,“(当时)类似胡绪峰这样的项目开发商,还有很多。”这位西安地产人士表示,此种局面对西安城改而言,最终导致的结果便是,不少城改项目因资金链断裂最终停工乃至“烂尾”。

西安市住房和城乡建设局表示,由于部分项目投资主体实力不足、资金来源单一;项目拆迁周期较长、土地手续办理缓慢融资难;政府规划、土地等政策调整增加了项目难度,以及资金链断裂的项目存在接盘困境等原因,在上述368个城棚改项目中,有99个项目未完成回迁。

在冯骏看来,在经过20多年后,西安城棚改过程中,已经形成了村民、业主、开发商、民间资本等各种利益纠葛,大家各有诉求,利益格局很难被平衡。

西安市在今年3月18日下发的《关于印发2024年为民办实事实施方案的通知》中表示,将加大对停工楼盘的整治、复工力度。在列举的2024年十个方面30项为民实事实施方案中,就包括推进“保交楼”、推进回迁安置项目建设等。“由市防范化解商品房延期交房工作专班持续加强‘保交楼’项目的统筹协调和指导监督,不断健全完善市级部门横向联动、市区两级专班纵向协同的工作机制,合力推进任务清零。”西安市在上述通知中称。

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