六套以下,都是刚需!

有一位读者问我:“无论是短线还是长线,刚需的确越早买越好,那么,什么是刚需?”

要说这是个特简单的问题,但我生生给楞住了,半天没回过神来。

见我没回话,她接着问道:

“我觉得我是刚需,但又不是,且说不清具体理由,因为我本身在清远有一套房子,是一个很小的两居室,再过四个月,我就生二胎,到时候婆婆或者我妈过来照顾,两居室肯定是不够用了,得买一套大点的三房,儿子长大以后,我还得为他买婚房,那时候还得入手第三套,那么,一个人买三套房,这究竟是属于刚需,还是炒房?”

老实讲,我从来没有想过刚需,会不会是个伪命题。

按正常逻辑来讲,她的三套房都是刚需,但是从字面的意思而言,一个人买三套房,你能说不是炒房吗?

而在炒房圈当中,有一句特拉仇恨的话,叫“6套以下,都是刚需”

这6套怎么来的呢?

一套自住,一套父母住,一套岳父母住,一套留给儿子,一套留给女儿,一套收租。

从某种程度来说,这6套,每一套似乎都是实打实的需求。

但是,仔细一琢磨,好像又不是那么回事。

01

故事

其实,《新华字典》中原本没有刚需这个词语,其它任何一个行业都没有,它单单属于房地产行业,甚至可以这么说,刚需,是开发商当年生生制造出来的一个词语。

百度百科中,关于刚需大概是这么解释的:刚性需求(Rigid Demand)指在商品供求关系中受价格影响较小的需求。

刚需是一个动词,是会变化的。

当刚性需求被上涨过快的商品破坏后,这个刚性需求就成了弹性需求。

比如武侠小说中的主角被人灭门,他要报仇,那么就必须要找到名师拜入名门练好武功,这里的名师名门等资源就是主角的刚需,因为没有这些,他一辈子都报不了血海深仇,造化弄人,当主角刚背上行囊踏上寻访名师的道路上,仇人却被天上降了一块陨石给砸死了。

那么,此刻的拜师学艺,还是不是主角的刚需?

再从最简单的事情说起,比如说吃饭,吃饭是不是刚需,当然是,因为一顿不吃饿得慌,几日不吃,你可能饿死了。

但问题是,一天吃几顿饭,早、午、晚,我们现在形成习惯了,一日三餐,单独拎出每一顿,都是不是刚需,我自己就有感觉,我差不多有大段大段时间是不吃早饭的,早饭对我来说不是什么刚需,甚至有时候特别累、特别忙的时候,甚至是忘了吃晚饭,真是到那种废寝忘食的地步。

那么,回到房子本身来说,什么条件才是真正的刚需?

炒房与刚需之间怎么界定?

首先我们得明白炒房是怎么产生的?

举个我认识的一位女士的例子吧,按照笔者惯例,文章中所有出现的人物,都采取化名,此文同样如此,女士姓徐,这里暂且叫她徐言芝吧。

徐言芝最常挂在嘴边的一句话是:“我从来没想过炒房,我们能赚到钱,只是一场意外。”

徐言芝是浙江人,早年是原商业院的老师,无论是长相气质,还是言语之间,看上去都格外有知识分子的味道,通过聊天得知,徐言芝的确没想过炒房,因为在楼市方兴未艾的时候,谁也预测不到楼市未来的方向,除非是天生的赌徒,只是后来大佬们的一系列政策,让原本只是想改善环境的徐言芝无意中看到了机会,09年一套上海60平的两房到了15年,竟然可以换成138的大房子,还能多出再买一套的首付钱,既然有了这么一条最懒最直接最有效地投资手段,傻子才不干呢。

此后,徐言芝就打开了潘多拉的魔盒,一发不可收拾,从上海一套到全国九套,也不过用了短短三年的三年时间。

她说:“中国最值得投资的还是一线城市的房,那是绝对的优质资产,泡沫即便有,那也是相对短期的,三四五线,就说不定了,这是我们这一行当初的一致共识,所以,在限购特别凶的那两年,我们也曾经一度转战三四线,但终究没有恋战太久,及时撤了出来。”

我问她,为什么是相对短期的泡沫。

她说:“中国的房价,就好像往一个非常高的杯子里倒啤酒,虽然在某一个时刻看来,泡沫的高度是高于实际啤酒的高度,但是随着新一轮的倒酒,很快啤酒的实际高度就会超过之前泡沫的高度,下一轮的房价,还是会涨。”

如今的楼市暗流涌动,晴雨难测,徐言芝只留了北京和上海这两个“超一线”城市的房子,在国内基本上没有操作了,而在外面的世界是这样的:

抽出资金炒外市,从美国到加拿大,从柬埔寨到泰国,集团化运作的资金杠杆,力量是巨大的,他们所到之处,房价势如破竹,噌噌上涨,一片哀鸿遍野,不过,自从外汇管制之后,但是他们仍然有办法,通过实业转房产的方式,可以将实业投资获得的收益投资房产,不过这种方法需要的周期会非常长,另外,还有其它钻空子的方式,估计比较敏感,在我的追问之下,徐言芝语焉不详,当然这也是题外话了。

实际上,像徐言芝一样,很多人的初衷并不是炒房。

只是忍受不了租房的颠沛流离买房安身立命。

后来,情非得已的改善之下,又得换房,通过两到三次的换房,换着换着,很快会得出一个结论:买房是最懒、最直接、最有效的一种投资手段。

据有关数据,2018年1月,北京市的房价均价为62957元/㎡,而2008年1月的房价均价为12479元/㎡,相差5倍左右。

广州市在2018年1月的房价均价为31409元/㎡,2008年1月的房价均价为7350元/㎡,相差约4.27倍。

从2008年至2018年,十年近5倍的房价上涨,使得拥有房产者,不仅是身份的象征,还是财富在夸张的翻滚,而且不仅是大城市,小城市这两年的涨幅也相当妖孽,据数据统计,房价从三四千到破万的已有百城。

房价的暴涨,造富了一大批人。

但是,这批人最喜欢说的一句话就是:对不起,我们不炒房,我们只是理财。

02

刚需

那么,到底什么才是刚需?

熟悉我的人都知道,我很喜欢用反推法去论证观点,得到答案,我们不妨换个思路来反推,你为什么要买房?

这个答案,很多。

村里想进城的、娃要上学的、认为买了房更容易找女朋友的、准丈母娘催的、改善居住环境的、现在工作地点离家太远的、手上闲钱烫手没处放,觉得房产是自己最看得见摸得着的投资、看见周边人都在买自己不买就OUT了的、年轻的小夫妻不愿与老人同住的、认为早买比晚买好的,怕自己创造资产的能力跑不过房价的…..

这些在人生当中不同阶段产生的买房理由,的确是需求,但你能说这是刚性需求吗?

不是的,在我的理解当中,“刚需”指的是和价格预期完全无关的需求。

比如手术,急救……

比如上学,在很多大城市,房票等于户口,户口等于学校门票,明年娃要上学,而上学的学校还远没有着落,这种等不起的才是刚需。

刚需与伪刚需的区别就在这里,娃等不起要上学是刚需,追求便利去买学区房就是伪刚需。

再比如,你睡在桥洞下急需一个容身之所,这个住的需求是刚需,你非要在淮海中路拓一块地建个公馆还带停机坪的,这和在三线城市为了娶老婆搞套二居室本质上是一样的,这是伪刚需,是前进的动力和欲望的表达。

而买房这件事里头真正的刚需是,这套房子,你分明知道它第二年会跌一半,你还要买,这才是刚需。

刚需不考虑涨跌,其实,倒也不是不想考虑,而是没办法考虑那么多!

中国存在刚需,但并不是居住的刚需,我们通常所说的刚需不单单是房子本身,更多的,是与之绑定的资源,行政,医疗,教育,商业等等。

经常有人问房价啥时候会降的问题。

其实,很简单,哪一天房子不再与户籍绑定。

不再与学区医疗之类资源红利挂钩,当人们对成家立业、安身立命的概念逐渐淡化,对“家”的归属感不再如此之强。

当政府在为大众开放出更多投资渠道时,房价理所当然就降了。

只是要等到这一天,那可能真是猴年马月了。

最近几十年中国经济增速迅猛,货币贬值的速度很快,百姓都不希望毕生储蓄因为通货膨胀而大幅度缩水,谁也不喜欢辛辛苦苦十几年一朝成为泡影。

但遍观市场,在目前的投资方式当中……

银行储蓄利率太低,证券不太懂风险也高,对于普通百姓而言,购房,的确是目前这个风云变幻无常的世道当中,最为稳妥的一种抵抗通货膨胀的投资手段。

03

酸楚

再给大家做道数学题。

已知条件:

一:甲乙丙丁四个人在2008年各自拥有50万元。

二:

甲将这50万做了贷款买房,做3成首付,增值部分换房,负债70%。

乙做5成首付,增值部分也换房,负债50%。

丙与已相同,也是5成首付,但增值部分存入了银行储蓄。

丁全款买入。

三、所有条件以北京为例。

通过这些数据,计算10年后甲乙丙丁各自的财富值。

要解答这道题,我们必须先看看10年来京城的房价走势:

2008年北京新房均价12479元/平,而2018年已经涨到了从62957元/平,10年间,房价足足翻了5倍,其中值得一提的是,自2015年开始,北京房价进入立定跳远模式,单单是15-16这一年,就从均价3万7,一跳跳到了5万7,一年时间整整涨2万。

十年里,房价芝麻开花节节高,甲乙丙丁的资产净值自然发生了天翻地覆的变化。

计算之后,求出的答案如下:

甲:483万。

已:209万。

丙:160万。

丁:105万。

看到此处,兴许有人会嘲讽丙这也太惨了,10年资产才翻了两倍。

其实不然,丙虽然没能在倒腾中房子越换越多,但至少在京城买了一套,房子的确是好东西啊,它能使人不心慌,并且叫人产生自信心。

所谓手中有粮心中不慌,就是这个意思。

资本都是逐利的,房子过往一直在涨,所以,这个需求才理直气壮。

好比认识的一位老先生,他很神,岩土工程教授级高工,国内权威人物,文革后第二批大学生,今年六十岁马上就退休了,去年八九月份房价狂涨的时候他说:我在单位工作一辈子了,他们给我发的钱,还没有这几个月我的房产涨出来的多。“

是的,这就是症结所在。

别说单位了,一套房比很多实体企业一年的利润都要多,清北学位不如清北学区房也是血淋淋的现实。

没办法,世道就是这个世道。

老祖宗有两句烂大街的千古名言,第一句是:人往高处走。

第二句是:天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往

而房子本身就具备了至少三重属性:投资属性、民生资源属性,居住属性。

此处排名分先后与,别忘记房子的本身叫做:商品房。

是一个可以置换,可以买卖的商品,而非安身立命的根本。

再说一遍,住房刚需本身就是舆论创造的谎言,不存在的。

按照新生儿人口数量和人均居住面积稳步上升,就算有非住不可的刚需。

那么,从数学上看也应只减不增,而在高度发展的社会里,生病了有医保,租房可以享受跟买房同样的权利,退休了有足够的养老金,自然也不需要像在中国一样,需要一套房子来落户,有一个住所就够了,这个单纯的住所,才是刚需,但是买房不是,因为拥有一套价值400万的住房和拥有价值400万的国债本质上没什么区别。

在现代的中国,正是因为社会保障和投资渠道的缺失,导致人们会形成一种必须要自己有一套住房的观念。

毕竟在过去的20年里面,一直保持稳定增值的,普通人能够接触的理财渠道,也就真的只有房屋而已。

正是这样的环境下,从某种意义来讲,住是刚需,买房是刚需,六套以下都是刚需!

我倒是希望很多年后伪刚需彻底消失,房子不再跟现在一样,希望日后的社会舆论不再是:啧啧,这个人有房。

希望男女谈婚论嫁了,不再被丈母娘经济和房子压垮。

希望大众不会再把房产,作为投资目标,导致房价虚火万丈。

希望资金流向也会更多去到实体经济或别的新型投资,一切的一切,都健康而自然,房子也回归理性,。

不过,以后很后,未来迟迟不会来。

真要等到那日来临,兴许,我已经抱上孙子了。

那时候,我会坐在我的老房子里,对荡着秋千的孙子孙女讲当年的往事:“你们呀,不知道我年轻那会儿,房价一天一个样,凭一套100平米的房子,两年就能赚比一辈子工资还多的钱呢”。

然后,看着孙子孙女不解的眼神,我轻轻摇动蒲扇,内心流过一阵酸楚……