美国移居趋势 贫富阶级 两极发展

从美国国内搬家趋势，可以看出一个普遍现象：高学历、高收入的年轻人喜欢住到东西两岸的大都会区，而且偏爱租屋，胜过买房，但这些年轻人一旦结了婚成家之后，就会纷纷离开生活开销昂贵的这些大都会区，挑选物价水准负担较轻的城市落脚。

近几年越来越多有钱人喜欢住到东西两岸，而无法承受东西两岸昂贵开销的中产阶级及较低收入族群，则被迫往位于内陆的“铁锈带”(Rust Belt)搬迁。东西两岸大都会区由于有富人不断源源而入，使得当地高房价始终屹立不摇，房价上涨速度永远是加薪幅度远远赶不上的。东西两岸大都会区由于分别靠近大西洋、太平洋，能够兴建新屋的扩充腹地有限，使得房价一路走高，不论是租屋市场或买房市场，消费者彼此之间同样竞争激烈。

●搬迁“以收入作为区分”

这种“以收入作为区分”的搬迁现象，让如今洛杉矶、西雅图、纽约等大都会区，住的都是一般而言较为富有的居民。根据统计，从2005年至2016年之间，在搬到旧金山落脚的美国民众之间，平均家庭年收入要比从旧金山搬走的民众高出1万2640元左右；相形之下，在搬往生活开销较低的内陆都市如底特律、匹兹堡的美国民众之间，平均家庭年收入则比从这些城市搬走的民众大约逊色5000元。

美国民众搬家新趋势：高收入年轻人爱住东西两岸大都市，成家之后却选物价较低城市落脚。

●风潮从纽约市扩大全美

柏克莱加大(University of California, Berkeley)特纳研究住房政策(Terner Center for Housing Innovation)学者罗曼(Issi Romem)指出，富人搬入之后使得穷人渐渐被迫搬走的现象，长久以来最显著的例子就是纽约市，但现在这股风潮则扩大到全美各地，受到冲击的不只是被迫搬走的中低收入阶层，就连搬到东西两岸大都会区的高收入族群，其实也受到牵连。

●冲击租屋族再也住不起

罗曼举例指出，收入较高的民众搬进生活开销原本就“高人一等”的旧金山之后，导致当地房地产价格节节高升，到最后房子变得越来越贵，只有金字塔顶端的超级有钱人才负担得起。在这种情况下，就算高收入族群也只能租房，无力买房，只不过到头来房租也一路上涨，变得让租屋族再也住不起。

罗曼主持的一项研究报告发现，选择搬到东西两岸大都会区落脚的民众通常较为年轻，属于高学历专业人才，喜欢租房，经常也是双薪家庭。等到这些年轻人有了下一代之后，则倾向于搬往生活开销较便宜的其他城市。罗曼举例说，许多从旧金山搬走的民众喜欢改住沙加缅度(Sacramento)，理由是房价在负担得起范围内。

在佛罗里达州迈阿密(Miami)、奥兰多(Orlando)、坦帕(Tampa)等都会区，则是有钱银发族喜欢养老的热门地点，而这些富有老年人也是有能力负担得起当地高房价的。

另外，有趣的是，有钱人并不是只爱住在东西两岸而已。根据统计，全美国最有钱的社区出现在座落于洛矶山脉(Rocky Mountains)里的怀俄明州杰克逊霍尔(Jackson Hole)。亚历桑纳州凤凰城(Phoenix)同样也吸引了许多富有老年人前往养老。

●观察对社会存潜在危险

“以收入做为区分”的搬迁现象对于整体社会存有潜在危险，罗曼指出，例如某些富有城市可能发生劳工短缺的窘境，尤其是低薪的服务业职缺，而在这些富有城市当中的某些社区，虽然学校设备、社区服务品质可望因为税收较好而获得改善，但同时在其他收入水平略逊一筹的社区，相对之下学校与社区服务品质却可能下降，引发民怨。

罗曼在营造业资讯网站“建筑缩影”(BuildZoom)发表报告指出，高房价对于这些城市里的职场劳工带来压力，因为雇主基于成本考量，不得不精打细算，在昂贵的沿岸城市都会区只能重点式雇用劳工，也就是聘用最有生产力的员工，薪资价码则让这些员工在当地生活刚好足以温饱，至于其他类型的工作，雇主能倾向于能省就省，以自动化替代人工，或者迁往其他城市。

罗曼指出，以当前美国政局情势来看，贫富阶级出现强烈对比的两极化发展如果一直持续下去，将让社会面临明显冲击。

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